房地产行业点评：销售表现弱势，政策保持放松态势

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 销售表现弱势，政策保持放松态势 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2024 年 1 月 1 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 109 行业总市值(百万元) 11,754.34 行业流通市值(百万元) 5,492.78 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元/港币) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 9.90 1.53 1.70 2.07 2.73 6.47 5.82 4.78 3.63 买入 招商蛇口 9.53 0.41 1.06 1.31 1.67 23.24 8.99 7.27 5.71 买入 滨江集团 7.27 1.20 1.42 1.76 2.31 6.06 5.12 4.13 3.15 买入 万科 A 10.46 1.95 2.23 2.46 2.52 5.36 4.69 4.25 4.15 买入 华发股份 7.21 1.12 1.40 1.61 1.80 6.44 5.15 4.48 4.01 买入 备注：股价使用 2023 年 12 月 29 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 克而瑞发布 2023 年 12 月房地产企业销售 TOP100 排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比下降 37%。万科地产单月销售排名行业第一，实现销售金额 325 亿元，保利发展和中海地产分列二三位，单月分别实现销售金额 251 亿元和 228.1 亿元。 ◼ 行业：销售延续下滑，政策持续发力 12 月百强房企 12 月单月累计实现销售金额 4775.3 亿元，同比下降-36.7%，环比上升11.4%；1-12 月百强房企累计实现销售金额 60064 亿元，同比下降-17.7%，销售增速持续下滑。12 月，由于上年同期基数较高，同时，市场情绪较弱，整体销售数据表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端持续发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 ◼ 房企：少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 12 月单月销售超百亿的房企数量为 13 家，较上年同期减少 6 家。万科单月实现全口径销售金额 325 亿元，保利发展和华润置地单月分别实现销售金额 251 亿元和 210 亿元。1-12 月，保利发展、万科和中海地产分别累计实现全口径销售金额 4246、3755.4 和 3098.1 亿元，分列行业前三。从销售增速来看，12 月排名 TOP31-100 房企的表现稍优于其余各梯队，各梯队均呈现出明显的下滑态势；在 TOP30 房企中，仅有 3 家房企实现了销售规模的正增长，整体表现不佳。 ◼ 投资建议：中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括华发股份、中华企业、滨江集团、保利发展、招商蛇口、万科 A 等；相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 ◼ 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 - 10.00 20.0022-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-12 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.销售持续下滑，政策延续放松 根据克而瑞发布的 2023 年 12 月中国房地产企业销售 TOP100 排行榜，百强房企12 月单月累计实现销售金额 4775.3 亿元，同比下降 36.7%，环比上升 11.4%；1-12月百强房企累计实现销售金额 60064 亿元，同比下降-17.7%，销售增速持续下滑。12月，由于上年基数较高，同时，市场情绪较弱，造成整体销售表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 按排名来看，2023 年 11 月 TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30 和 TOP31-100 的房企单月全口径销售金额增速分别为-40.9%、-39.6%、-41.7%和-24.4%，TOP31-100 房企表现略优于其他梯队；2023 年 1-12 月 TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30 和 TOP31-100 的房企累计全口径销售金额增速分别为-11.8%、-12.7%、-23.2%和-23.7%，TOP1-5 和 TOP6-15 房企表现优于各梯队。 图表 1：全国商品房及 TOP100 房企累计销售金额及同比 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表 2： TOP100 房企月度销售金额及同环比 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 图表 3：各梯队房企累计销售金额及同比增速 来源：克而瑞，中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业点评报告 图表 4：各梯队房企月度销售金额及同比增速 来源：克而瑞，中泰证券研究所 2.少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 从销售规模来看，12 月单月销售超百亿的房企数量为 13 家，较上年同期减少 6家。万科单月实现全口径销售金额 325 亿元，保利发展和华润置地单月分别实现销售金额 251 亿元和 210 亿元。1-12 月，保利发展、万科和中海地产分别累计实现全口径销售金额 4246、3755.4 和 3098.1 亿元，分列行业前三，华润置地、招商蛇口、碧桂园、绿城中国、建发房产、龙湖集团和金地集团依次排名 4-10 位。 从销售增速来看，12 月 TOP30 房企中有 3 家房企实现了销售规模的正增长，其城建集团、中国恒大和中交房地产的销售增速最高，分别达 72.1%、28.9%、3.2%。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 行业点评报