房地产行业：2024年房地产市场怎么走(供给篇)

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2023 年 12 月 19 日房地产研究研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]2024 年房地产市场怎么走（供给篇）最近一年走势相关报告《能生万物是春风——2024 年宏观经济形势与政策展望*夏磊》——2023-12-19《城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊》——2023-09-25《 城 中 村 改 造 的 四 大 经 济 意 义 * 夏 磊 》 — —2023-08-27《当前房地产如何破局？*夏磊》——2023-07-01《地方政府如何破解债务难题——财政专题研究报告之二*夏磊》——2023-06-26《债务管理的国际经验 ——财政专题研究报告之一*夏磊》——2023-06-10《三四线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-04-16《金融月度数据能否反映房地产的热度？*夏磊》——2023-04-06《 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式 * 夏 磊 》——2023-04-03《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-16《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-212023 年 7 月 24 日召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。”供给契合需求，房地产市场才能逐步企稳向新模式过渡，推动房地产业转型和高质量发展。明年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存项目盘活。截至 10 月末，2023 年土地供应同比下滑明显，明年是否面临有效供应不足的压力？未来商品房供给情况如何？分线来看有何不同？2024 年商品房供给的关键变量是什么？本文将从商品房供给总量、不同能级城市供给情况、供给关键变量三方面分析。今年的土地供应与 2024 年新增商品房供应存在缺口，亟需盘活存量2023 年 1-10 月土地成交建面仅为去年全年的 45.4%。2023 年 1-10月土地成交规划建筑面积 7.6 亿平方米，同比下降 29%，2022 年土地成交建面同比下降 26.7%，连续两年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显不足。2019-2022 年全国土地成交建面分别为：26.2、29.7、22.8、16.7 亿平方米。2023 年库存持续走高，市场仍有大量库存项目需要盘活。据我们测算，2023 年前 10 月，全国狭义库存，即商品房待售面积 6.5 亿平方米，累计同比增长 19%，预计去化周期 6.5 个月。广义和更广义库存总量一直处于高位，并有攀升趋势。截至 10 月，广义库存，即已开工未售的面积 42.6 亿平方米，去化周期较 2022 年底增长 7.5 个月，达到 42.8 个月；更广义库存，即含待开发土地的未售面积 51.1 亿平方米，去化周期较 2022 年底增长 8.9 个月，达到 51.5 个月。新增土地供应与 2024 年新增商品房供应预计存在 1.4 亿平方米缺口。2023 年前 10 月，全国土地共成交规划建筑面积 7.6 亿平方米，据我们测算，预计 11、12 月将有 2.9 亿平方米土地成交，全年成交10.5 亿平方米。新增供地全部正常节奏开发的情况下，将在 2024 年形成 10.5 亿平方米商品房供应，预计 2024 年将有 11.9 亿平方米商品房成交，两者缺口部分，将由库存项目补足。2024 年不同能级城市商品房供给情况存在差异1、一线城市热度较高，需积极盘活存量项目、加快新盘入市，维持供需平衡证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22《政 策 性 银 行 发 力 促 基 建* 夏 磊 》——2022-07-27《从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力* 夏 磊 》——2022-07-22《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06《下 半 年 房 地 产 政 策 展 望* 夏 磊 》——2022-06-23《再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值* 夏 磊 》——2022-05-29《基 建 哪 些 领 域 会 超 预 期 增 长 ？* 夏 磊 》——2022-05-26《稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点* 夏 磊 》——2022-05-06《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》——2022-01-17《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 ——2021-12-20《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊》 ——2021-12-17《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》——2021-12-11《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏磊》——2021-12-08《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》——2021-11-09《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究一线城市土地供给小于商品房需求。销售供给比例，即当年度商品房销售面积/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需关系，2021 年一线城市该比例接近 100%，2022 年为 78%，近 5 年该比例为 114%。总量供小于求的同时，还存在土地供应郊区化，供给结构错位的问题，改善需求未得到充分满足。预计一线新增土地供应与 2024 年商品房供应存在 2692 万平方米缺口。2023 年 1-10 月，一线城市土地成交规划建面 2270 万平方米，占全国比例为 3.0%。据我们测算，预计今年全年一线城市土地成交建面在 3131 万平左右，假设 100%会被正常开发形成有效可售供应，将对应明年 3131 万平方米的商品房销售。预计 2023 年全年商品房销售 4723 万平方米，2024 年全年商品房销售 5823 万平方米，那么将有 2692 万平方米缺口要靠存量项目供给。随城中村改造项目推进，预计土地供给在量和结构方面均可得到补足。2、二线城市供给存在缺口，盘活存量土地很重要预计二线新增土地供应与 2024 年商品房供给存