房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产统计局 1-11 月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 2023 年 12 月 18 日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：11 月新房销售面积同比跌幅略微收窄，销售金额的同比跌幅有所扩大。2023 年 1-11 月商品房累计销售面积同比增速为-8.0%、前值为-7.8%；累计销售金额同比增速为-5.2%、前值为-4.9%。其中，11 月商品房销售面积同比增速为-10.3%、前值为-11.0%；销售金额同比增速为-8.6%、前值为-8.1%；销售均价单月同比增速为 5.5%、前值为 7.4%。我们认为，当前整体销售恢复的动能依然较弱，房企降价促销趋势明显，需求端政策依然还需持续落地。 开发投资：11 月新开工面积同比转正，主要是同期基数较低。竣工面积同比继续回暖，开发投资持续低迷。2023 年 1-11 月房屋累计新开工面积同比增速为-21.7%，前值为-23.7%；房屋累计竣工面积同比增速为 17.9%，前值为19.0%；开发投资累计金额同比增速为-9.4%，前值为-9.3%。其中，11 月单月新开工面积同比增速为 4.7%，前值为-21.2%；竣工面积同比增速为 12.2%，前值为 13.3%；开发投资金额同比增速为-10.6%，前值为-11.3%。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来持续好转。 到位资金：11 月房企国内贷款同比转正，自筹资金同比跌幅收窄，但定金及预收款和个人按揭贷款降幅依旧较大。2023 年 1-11 月房地产开发企业累计到位资金同比增速为-13.4%，前值为-13.8%。11 月单月到位资金同比增速为-8.7%，前值为-16.8%；其中，国内贷款同比增速为 7.3%，前值为-9.8%；自筹资金同比增速为-8.3%，前值为-17.7%；定金及预收款同比增速为-16.6%，前值为-18.6%；个人按揭贷款同比增速为-13.9%，前值为-15.0%。 投资建议：推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 未来 3-6 个月行业大事： 2024-1 中旬统计局公布 2023 年 12 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 118 2.55% 行业市值(亿元) 13424.27 1.6% 流通市值(亿元) 12330.63 1.86% 行业平均市盈率 -107.24 / 行业指数走势图 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号： S1480521080001 -37.1%-27.1%-17.1%-7.1%2.9%12.9%12/193/196/179/1512/14房地产沪深300P2 东兴证券行业报告 房地产统计局 1-11 月数据点评：11 月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 1. 销售：11 月销售金额的同比跌幅略微扩大 11 月新房销售面积同比跌幅略微收窄，销售金额的同比跌幅有所扩大。我们认为，当前整体销售恢复的动能依然较弱，房企降价促销趋势明显，需求端政策依然还需持续落地。 从具体数据来看，2023 年 1-11 月商品房累计销售面积 100,509 万平，商品房累计销售金额 105,318 亿元。 从全国销售面积累计值来看，2023 年 1-11 月商品房累计销售面积同比增速为-8.0%、前值为-7.8%；从全国销售面积单月值来看，2023 年 11 月商品房销售面积同比增速为-10.3%、前值为-11.0%。 从全国销售金额累计值来看，2023 年 1-11 月商品房累计销售金额同比增速为-5.2%、前值为-4.9%；从全国销售金额单月值来看，2023 年 11 月商品房销售金额同比增速为-8.6%、前值为-8.1%。 从全国累计销售均价来看，2023 年 1-11 月商品房累计销售均价为 10,478 元/平米、同比增速为 7.1%、前值为 7.2%。从全国单月销售均价来看，2023 年 11 月商品房销售均价为 10,286 元/平米、同比增速为 5.5%、前值为 7.4%。 图1：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%) 图2：商品房销售面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%) 图4：商品房销售金额:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产统计局 1-11 月数据点评：11 月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 图5：商品房销售均价:累计值(元/平米)及累计同比(%) 图6：商品房销售均价:单月值(元/平米)及单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2. 开发投资：11 月竣工面积同比继续回暖，开发投资持续低迷 11 月新开工面积同比转正，主要是同期基数较低。竣工面积同比继续回暖，开发投资持续低迷。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来持续好转。 从新开工数据来看，2023 年 1-11 月房屋累计新开工面积 87,456 万平；同比增速为-21.7%，前值为-23.7%。2023 年 11 月房屋新开工面积 8,279 万平；同比增速为 4.7%，前值为-21.2%。 从竣工数据来看，2023 年 1-11 月房屋累计竣工面积 65,237 万平；同比增速为 17.9%，前值为 19.0%。2023年 11 月房屋竣工面积 10,086 万平；同比增速为 12.2%，前值为 13.3%。 从全国的开发投资累计值来看，2023 年 1-11 月开发投资累计金 104,045 亿元，同比增速为-9.4%，前值为-9.3%。从全国的开发投资单月值