房地产行业2023年1-11月统计局数据点评：销售面积降幅收窄，低基数下开工投资改善

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 12 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16） 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 1-11 月统计局数据点评 销售面积降幅收窄，低基数下开工投资改善 国家统计局发布 2023 年 1-11 月份全国房地产开发投资和销售情况。11 月销售面积 7930 万平，同比增速-10.3%（前值：-11.0%）；开发投资金额 8123 亿元，同比增速-10.6%（前值：-11.3%）；新开工面积 8279 万平，同比增速 4.9%（前值：-21.1%）。 本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。 核心观点 1. 商品房销售：  11 月单月商品房销售面积降幅收窄，但住宅降幅持续扩大，市场仍处于筑底阶段。11 月全国商品房销售面积 7930 万平，同比下降 10.3%，同比降幅较上月收窄了 0.7 个百分点，主要与商办类的销售增速转正有关，住宅单月销售面积同比下降12.9%，同比降幅较上月扩大了 0.9 个百分点；单月全国商品房销售金额 8157 亿元，同比下降 8.6%，同比降幅较上月扩大了 0.5 个百分点，住宅销售金额同比下降 11.0%，同比降幅较上月扩大了 2.1 个百分点。11 月商品房销售均价 10286 元/平，环比下降 1.2%，同比增长 1.8%；其中住宅销售均价 10860 元/平，环比下降 0.1%，同比增长 2.2%。11 月各地需求端政策出台力度相对有限，核心城市如深圳优化普宅认定标准、降低首付比例、厦门取消限购等政策对新房销售带动效果不明显；前期出台政策的城市，政策边际效果进一步减弱，导致全国住宅销售再度走弱。  从区域来看，以核心城市为主的东部地区 11 月销售降幅收窄。11 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-8.4%、-21.7%、+0.3%，其中东部地区同比降幅较上月收窄了 6.6 个百分点，中部地区同比降幅较上月扩大了 6.1 个百分点，西部地区同比增速较上月下降了 2.5 个百分点。从累计来看，东部地区也明显好于其他地区，东部地区 1-11 月累计销售面积同比增速为-6.3%，中、西部分别为-12.2%、-7.2%。  全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。1-11 月全国商品房销售面积 10.05 亿平，同比下降 8.0%（前值：-7.8%）；销售金额 10.53 万亿元，同比下降 5.2%（前值：-4.9%）；销售均价 10478 元/平，同比增长 3.0%（前值：+3.1%）。其中，住宅 1-11 月销售金额、面积同比增速分别为-4.3%、-7.3%。全国房地产销售面积、销售金额累计同比降幅延续扩大趋势，主要受到以下因素的影响：1）经济复苏慢、收入与就业预期仍然不稳定；2）部分购房需求在前期透支；3）对新房交付仍有担忧；4）房价下跌加重观望情绪。12 月 14 日京沪同步出台大力度优化楼市政策，预计京沪市场活跃度将明显提升，京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。我们预计 12 月在政策利好叠加房企营销力度加大的情况下，销售有望出现小幅翘尾行情，单月销售降幅有望收窄，但不改全年销售规模下降态势。我们预计 2023年全年商品房销售面积同比增速-9%、销售金额同比增速-8%。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  11 月新开工同比增速转正，地产投资边际改善，但实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。11 月单月开发投资金额8123 亿元，同比下降 10.6%，同比降幅较上月收窄 0.7 个百分点，已经连续七个月降幅超过一成，其中 11 月住宅投资额同比下降 11.3%，同比降幅较上月收窄了 1.4 个百分点。本月投资数据改善主要是因为建安数据的改善。11 月施工面积8450 万平，同比增长 3.7%，同比增速较上月提升了 29.2 个百分点，也是 20 个月以来首次转正。11 月新开工面积 8279万平，同比增长 4.9%，同比增速较上月提升了 26.0 个百分点，也是自 2021 年 4 月持续长达 31 个月的负增长后，首次转正，主要与去年的低基数有关，与 2020、2021 年同期相比，2023 年 11 月新开工面积仍有 59.4%、48.5%的下降，新开工体量为 2009 年来的同期最低值。在前期销售与融资持续低迷的双重压力下，实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。1-11 月累计投资 10.40 万亿元，同比下降 9.4%，降幅较上月扩大了 0.1 个百分点；累计新开工面积 8.75 亿平，同比下降21.2%，降幅较上月小幅收窄了 2.0 个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。1-11 月东、中、西部投资额同比增速分别为-5.1%、-9.0%、-19.1%。我们预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-9%、-24%。  单月竣工面积同比增幅虽收窄，全年竣工增长确定性仍然较强。11 月竣工面积 1.01 亿平，同比增长 12.2%，同比增速虽较上月下降了 1.1 个百分点，但累计仍有 17.9%的明显增长，1-11 月累计竣工 6.52 亿平，从绝对量来看，也显著高于 2019、2022 年同期，仅略低于竣工大年 2021 年 1-11 月（6.88 亿平）