地产行业2024年年度策略报告：新形势，盼转机

地产行业 2024 年年度策略报告 新形势，盼转机 行业年度策略报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2023 年 12 月 14 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业深度报告*房地产*物流地产商业模式与投资解析 ——收租资产系列报告之物流地产*强于大市 20231122 【平安证券】行业深度报告*房地产*从案例视角看城中村改造逻辑*强于大市 20231117 【平安证券】行业深度报告*房地产*多视角研判现金流稳定性——收租类资产系列报告之产业园*强于大市 20231106 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 王懂扬 投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点：  楼市先扬后抑，政策加速宽松。2023 年楼市走势先扬后抑，春节后楼市明显回暖，5 月以来随着积压需求释放逐步转弱, 在供需关系发生变化的新形势下，三季度中央及地方政策迎来大幅宽松，但受制于收入及房价预期谨慎、二手房分流部分需求等因素，楼市整体依旧偏弱，2023 年前 10月全国商品房销售面积同比下降 7.8%。销售承压叠加建安、还款等刚性支出导致房企出险仍在延续，部分房企退市，后续仍需更多政策支持。  供需双弱下，阵痛仍将延续。供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，叠加二手房分流等冲击延续，预计 2024 年全国商品房销售面积同比下降 6.9%，投资及开工受制于销售复苏缓慢及资金面紧张，预计 2024 年全国房地产投资同比降 8.9%、新开工下降 10%。对标海外，短期销售/开工回撤接近美日韩，中期进一步大幅超跌概率已较低。  城中村改造、保障房建设重要性提升，有望加速推进。2023 年以来城中村改造、保障性住房多次被中央提及，包括城中村改造、保障性住房、“平急两用”的“三大工程”建设已成为房地产发展新模式重要组成。随着政策陆续出台，地方工作落实，推进进程有望加快。2024 年持续关注相关资金、机制等落地情况，及可能对房地产投资销售产生的影响。  细分领域机会犹存，关注四条主线：1）开发业务仍是海外成熟市场房企重要收入来源，随着本轮调整出清，积极优化资产质量、减轻包袱的存活房企仍存在机会；2）二手房占比提升，加上新房降温将更加依赖分销和渠道，均将为经纪服务商带来机会，拥有房源及客源的龙头有望直接受益；3）开发承压背景下，具有轻资产运营、抗周期波动、较高盈利能力的代建行业机会显现，关注城中村改造及保障性住房建设、城投拿地带来的政府代建及房企出险带来的资方代建机会等；4）物企经历两年调整，发展逐步回归理性，估值已跌至相对低位，中长期投资价值正逐步显现。  投资建议：受基本面修复不及预期、优质房企市占率提升缓慢、资产质量担忧等因素影响，2023 年地产板块整体表现不佳。展望 2024 年，目前优质房企估值已处于低位，且中长期销售、业绩增长机会仍存，维持行业“强于大市”评级。个股投资方面，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科 A 等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。  风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善不及预期风险。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业年度策略报告 2/ 42 股票名称 股票代码 股票价格 EPS P/E 评级 2023-12-13 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 10.64 1.90 1.95 1.97 2.05 5.6 5.5 5.4 5.2 推荐 保利发展 600048.SH 10.12 1.53 1.63 1.70 1.87 6.6 6.2 6.0 5.4 推荐 招商蛇口 001979.SZ 9.45 0.55 0.62 0.84 1.17 17.2 15.2 11.3 8.1 推荐 新城控股 601155.SH 11.90 0.62 1.20 1.23 1.27 19.2 9.9 9.7 9.4 推荐 滨江集团 002244.SZ 7.58 1.20 1.32 1.43 1.50 6.3 5.7 5.3 5.1 推荐 天健集团 000090.SZ 4.95 1.04 0.89 0.89 0.95 4.8 5.6 5.6 5.2 推荐 中国海外发展 0688.HK 11.73 2.13 2.15 2.20 2.28 5.5 5.5 5.3 5.1 推荐 越秀地产 0123.HK 5.81 1.28 1.10 1.21 1.32 4.5 5.3 4.8 4.4 推荐 华发股份 600325.SH 7.20 1.22 1.28 1.39 1.65 5.9 5.6 5.2 4.4 推荐 绿城管理控股 9979.HK 5.01 0.37 0.46 0.56 0.66 13.5 10.9 8.9 7.6 推荐 建发国际集团 1908.HK 14.21 2.67 3.02 3.52 4.17 4.7 4.0 4.0 3.4 推荐 绿城中国 3900.HK 6.58 1.09 1.66 1.85 2.03 6.0 4.0 3.6 3.2 推荐 保利物业 6049.HK 25.22 2.01 2.42 2.91 3.47 12.5 10.4 8.7 7.3 推荐 招商积余 001914.SZ 12.86 0.56 0.67 0.82 1.02 23.0 19.2 15.7 12.6 推荐 新城悦服务 1755.HK 2.89 0.49 0.59 0.64 0.69 5.9 4.9 4.5 4.2 推荐 星盛商业 6668.HK 1.04 0.15 0.19 0.21 0.23 6.9 5.5 4.9 4.5 推荐 资料来源：wind，平安证券研究所 备注：股价单位为人民币/股 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页