房地产行业中央经济工作会议点评：化解房地产风险放在首位，完善三大工程基础性制度

com行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 12 月 12 日 化解房地产风险放在首位，完善三大工程基础性制度 看好 ——中央经济工作会议点评 相关研究 "政治局会议要求稳中求进，银行密集约见 房 企 座 谈 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/12/2-2023/12/8）" 2023 年12 月 10 日 "央行将为三大工程提供中长期低成本资金支持，八部门联合发文支持民营房企 融 资 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/11/25-2023/12/1）" 2023 年 12 月 3 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  中央经济工作会议于 2023 年 12 月 11-12 日在北京举行。会议要求，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 点评：  化解房地产风险放在首位，“一视同仁”满足“不同所有制”房企合理融资需求。会议指出，“要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。”其中，对于化解房地产整体风险更加重视，体现在：1）化解房地产债务风险放在首位，其次是化解地方债务风险，并表示坚决守住不发生系统性风险的底线，积极稳妥化解房地产风险，整体对化解风险定调积极；2）较 22 年中央经济工作会议提法“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，今年指出“一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求”，其中强调了“一视同仁”和”不同所有制”，体现对于供给端保主体覆盖更全面、更积极的支持态度。  未提“房住不炒”延续支持基调，未提“因城施策”意味一二线政策的改善可能。本次会议未提“房住不炒”，这延续 7 月政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”下的支持态度。同时本次会议也未提“因城施策”或意味着后续在需求端的限制性政策或将有更进一步的改善空间，其中尤其对于政策相对更严的一二线城市或将有更进一步的政策放松。此外，本次会议对于需求端没有直接描述并不意味着后续没有需求端支持政策，我们认为“三大工程”中的城中村改造政策是总量层面最重要的需求端政策，并预计城中村改造对于明年房地产行业销售将有重要的稳定甚至拉动作用。  要求加快推进三大工程、完善相关基础性制度，意味三大工程或将进入落地期。本次会议指出，“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。”4 月政治局会议指出“规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及‘平急两用‘公共基础设施建设“，7 月政治局会议提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用‘公共基础设施建设”，10 月底中央金融工作会议再次明确提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，12 月中央经济工作会议再次要求加快推进“三大工程”，今年以来“三大工程”部署在中央高层会议上屡被提及表明其重要性，同时本次要求完善相关基础性制度，也表明了三大工程进入或将进入落地期。  投资分析意见：化解房地产风险放在首位，完善三大工程基础性制度，维持“看好”评级。本次经济工作会议未提“房住不炒，延续 7 月政治局会议的支持几点，同时提出化解房地产风险放在首位，并要求完善三大工程基础性制度，表明了三大工程进入或将进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：历年中央经济工作会议关于地产表述 日期 内容 对房地产态度 2011/12/14 要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 从严 2012/12/15 继续坚持房地产调控政策不动摇。促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。 从严 2013/12/10 明确了各类城市的城镇化路径，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。 支持 2014/12/9 未提及 未表态 2015/12/18 1.化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。2.落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。3.发展住房租赁市场，鼓励购买库存商品房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。4.鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度,取消过时的限制性措施。 支持 2016/12/14 1.坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。2.要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，