房地产行业11月销售数据点评：政策继续加码，需求仍待修复

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.12.01 政策继续加码，需求仍待修复 ——11 月销售数据点评 谢皓宇(分析师) 黄可意(研究助理) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939815 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880123070129 S0880518010004 本报告导读： 11 月房企销售额跌幅继续走阔，需求端提振的动能不足，销售市场表现保持低迷，其中头部房企的韧性更强。 摘要： [Table_Summary]  11 月房企销售端继续呈现弱化趋势，TOP50 房企同比增速跌幅扩大3.4pct。根据克而瑞数据（下同），2023 年 11 月，TOP50 房企单月销售额为 2484 亿元，同比下跌 31%，跌幅较上月扩大 3.4pct。11 月以来，包括深圳、长沙、苏州等多个城市就调整普宅标准，放松限购、限贷、限售、落户等方面出台利好政策，但是从政策落地的效果来看，提振效果不及预期。从单个企业的表现来看，TOP50 房企中 74%的房企 11 月单月销售额同比下滑，仅招商蛇口、绿城中国等保持同比正增长。  头部房企韧性最强，中小房企竞争力不足，TOP31-50 房企同比增速跌幅扩大 13pct。以 1-11 月累计权益销售额对 TOP50 房企进行划分：TOP10 房企 11 月单月销售额为 1403 亿元，同比下跌 21%，跌幅收窄0.1pct；TOP11-30 房企 11 月单月销售额为 765 亿元，同比下跌 40%，跌幅扩大 2.8pct；TOP31-50 房企 11 月单月销售额为 315 亿元，同比下跌 46%，跌幅扩大 13.0pct。综合来看，仅第一梯队房企实现单月销售金额降幅收窄，与 10 月表现一致。  2023 年以来央国企占比呈上涨趋势，11 月两者合计占比达到 73%。央企 11 月单月销售额为 1175 亿元，同比下跌 21%，跌幅扩大 7.8pct；国企 11 月单月销售额为 643 亿元，同比下跌 5%，跌幅扩大 1.6pct；民企 11 月单月销售额为 665 亿元，同比下跌 54%，跌幅扩大 1.7pct。从央/国/民企的销售占比来看，2023 年央国企的销售表现逐步向好，累计占比从 1 月的 60%上涨 13pct 至 11 月的 73%。  关注各地在深圳政策再放松后的政策跟进，以及 12 月季节性因素对销售的刺激情况。从政策趋势来看，随着深圳降低二套首付比例、调整普宅认定标准后，市场对于其他城市尤其市核心一二线城市陆续进行政策跟进的预期逐步增强，后续将进一步关注重点城市政策出台的情况。另外，12 月为房企的业绩冲刺期，部分房企或在供给端放量，将在一定程度上对销售端产生刺激，预期销售规模将出现环比上涨。建议关注资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。  风险提示：重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《创新金融，发力城改》 2023.11.29 房地产《深圳再放松，一线的风向标》 2023.11.23 房地产《城中村立法，落地加快》 2023.11.23 房地产《城中村改造的序章（二）》 2023.11.21 房地产《房企新的解题思路》 2023.11.20 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 4 图 1：11月 TOP50房企同比下跌 31%，跌幅扩大 3.4pct 图 2：11 月 TOP10 房企同比增速跌幅收窄 0.1pct 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 3：11 月 TOP11-30 房企同比增速跌幅扩大 2.8pct 图 4：11 月 TOP31-50 房企同比增速跌幅扩大 13pct 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 5：11 月央/国/民企均出现跌幅走阔的情况 图 6：11 月央企同比增速跌幅扩大 7.8pct 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 7：11 月国企同比增速跌幅扩大 1.6pct 图 8：11 月民企同比增速跌幅扩大 1.7pct 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 -21%-40%-46%-31%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%10月11月12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月23年7月23年8月2023年9月2023年10月2023年11月TOP10TOP11-30TOP31-50合计-60%-40%-20%0%20%40%60%01,0002,0003,0004,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2023年同比2022年同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%01,0002,0003,0004,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2023年同比2022年同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%05001,0001,5002,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2023年同比2022年同比-54%-5%-21%-31%-100%-50%0%50%100%150%10月11月12月 23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月23年7月23年8月2023年9月2023年10月2023年11月民企国企央企合计-100%-50%0%50%100%150%05001,0001,5002,0002,5001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2023年同比2022年同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05001,0001,5002,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2023年同比2022年同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%01