房地产行业事件点评报告-11月百强房企销售点评：房企销售走弱，格局持续分化

行 业 研 究 2023.12.01 房地产行业事件点评报告 房企销售走弱，格局持续分化——11 月百强房企销售点评 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,198.14 销售收入(亿元) 32,981.18 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 19.36 平均股价(元) 5.31 行 业 相 对 指 数 表 现 13% 6% -1% -8% -15% -22% -29% 22/12/1 23/2/12 23/4/26 23/7/8 23/9/19 23/12/1 房地产 沪深 300 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《 “三个不低于”，进展如何？》2023.11.30 《政策全面发力，多点突破——近期地产政策 综评》2023.11.25 《需求端限制放松的新一轮信号》2023.11.24 《从“三箭齐发”到“三个不低于” 》 2023.11.22 事件：克而瑞公布 2023 年 11 月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、 TOP100 房企 11 月单月销售金额同比分别-24.0%、-22.3%、-25.6%，相比 10 月份分别-2.2pct、-4.1pct、-5.6pct。1-11 月累计销售额同比分别为-9.5%、 -1.5%、-10.3%，相比 1-10 月份分别-1.6pct、-2.3pct、-1.4pct。 百强房企单月销售额同比走弱，环比降幅收窄 2023 年 11 月，百强房企单月销售额同比降幅扩大，同比-25.6%，较 10 月 -5.6pct。主要或因 10 月多地优化限购政策，需求端热度较高，11 月政策 主要集中在房企融资端发力，对于楼市销售的提振存在时滞性。 2023 年 11 月，百强房企销售额环比-7.5%，相比 10 月+22.1pct，环比降幅 较 10 月收窄，主要因 9 月基数较高导致 10 月环比下滑较大。 分梯队看，同比端，2023 年 11 月 TOP10、TOP11-30、TOP100 房企单月销售 额同比均下降，分别为-24.0%、-22.3%、-25.6%。TOP10 房企当月同比中华 润置地+9.1%、招商蛇口+3.2%外，均同比下降；环比端，TOP10、TOP11-30、 TOP100 房企环比分别-1.8%、+0.8%、-7.5%，其中建发房产+40.5%、绿城中 国+16.2%、招商蛇口+15.4%。 国央企房企销售额同比降幅收窄，混合制房企销售额环比上升 2023 年 11 月，国央企房企销售额单月同比降幅收窄，民企同比维持调整态 势。在 TOP20 房企中：1）国央企 11 月单月销售额同比-16.0%，同比较 10 月+1.8%，环比+3.2%，其中除华润置地同比+9.1%、招商蛇口+3.2%外，其余 均同比下降；中国铁建环比+64.7%、建发房产+40.5%、越秀地产 29.7%表现 较好；2）头部民企 11 月单月销售额同比-53.5%，环比-12.0%，其中旭辉集 团、新城控股同比较 10 月分别+39.1pct、+7.3pct；3）混合所有制房企 11 月单月销售额同比-21.1%，环比+4.8%，其中绿地控股、绿城中国环比分别 +26.7%、+16.2%。 销售均价环比仍为调整状态，各房企涨跌走势分化 2023 年 11 月百强房企销售均价环比上升-7.1%。分梯队看，TOP10、TOP31- 50、TOP51-100 房企 11 月单月销售均价分别为 19142、17774、23347 元/平 米，同比分别+1.1%、-10.6%、+49.9%，环比分别+0.2%、+27.20%、-21.9%。 TOP10 房企中，保利、建发、龙湖销售均价环比分别+12.0%、+65.9%、+13.3%； 部分房企销售均价同比涨幅较为显著，龙湖 16551 元/平米（同比+38.5%）、 华润 23190 元/平米（同比+21.9%）、保利 18592 元/平米（同比+13.3%）、 建发地产 29837 元/平米（同比+8.8%）。各房企涨跌走势分化，主要或因： 1）TOP10 房企维持一定的产品力，销售均价保持稳定；2）部分房企为加快 库存项目去化，选择降价出售。 2023 年 11 月，在多个核心高能级城市限购政策松动的情况下，后续市场热 度有望提升，存量房库存去化加快，我们认为购房者置业信心具备上升空 间，新房需求有待进一步提升。 1 敬请关注文后特别声明与免责条款 房地产 行业事件点评报告 投资建议：政策全面发力，看好行业逐步企稳 今年三季度以来，认房不认贷、放松限购等需求端政策陆续出台；新房改方 案和三大工程持续推进、核心城市土拍取消双限等供给端政策频出；三支箭 被强调均衡发力，“三个不低于”进一步落实等融资端政策频出利好。除了 融资端以外，需求端、投资端等政策全面发力，目前政策力度逐步接近 2014 年。我们认为中长期房地产需求仍具支撑，看好 2024 年成为房地产行业 的基本面的企稳之年，推荐地产板块。标的方面，核心关注：天健集团、我 爱我家、天地源、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、 城建发展），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发 股份、越秀地产、滨江集团）、④优质龙头（万科 A、绿城中国、华润置地、 保利发展）、⑤优质民企（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 2 敬请关注文后特别声明与免责条款 2021-01 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2023-09 2023-11 2021-01 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-