房地产行业23年10月行业月报：金融政策转向，供需企稳仍需时间

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 23 年 10 月行业月报 金融政策转向，供需企稳仍需时间 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：四限持续松动，金融政策转向。地方政策方面，本轮放松周期全国累计四限政策力度指数月均下降 54，10 月单月下降 14，11 月前 24 天下降 40，10 月政策相对空窗期之后，11 月高能级城市四限再次松动，厦门限购取消，深圳下调二套首付比，同时放宽享受税费优惠的普通住宅标准，支撑改善性需求。11 月央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同地产企业合理融资需求，从“三道红线”“贷款两集中”管理，再到去年的“三支箭”和今年的连续积极表态、加力推动支持，金融监管机构对于地产行业的态度逐步转向。 ⚫ 成交市场综述：预期未改善，成交再退坡。根据统计局数据，23 年 10月全国商品房销售金额 8091 亿元，同比下滑 8.1%，降幅环比收窄5.5pct，单月规模仅与 15 年相当，景气度进一步走低。10 月新房、二手房价格环比下跌或持平的城市数量占比分别为 84%、97%，分别环比上行 6pct、3pct，房价下跌比例处于相对高位。推盘方面，10 月 25城住宅推盘环比下降 36.2%，同比下降 25.5%，下滑较明显。25 城住宅批售比为 0.95，环比下降 0.07，景气度仍低位。 ⚫ 土地市场综述：市场持续分化，景气度边际回升。根据中指院数据，23年 10 月全国 600 城商住用地出让金为 3935 亿元，同比下降 17.2%，降幅环比收窄 30.9pct，单月实现年内最高出让金规模，土地成交热度边际回升；非 22 城出让金同比下降 35.3%，降幅环比扩大 6.3pct，10月出让金规模回升主要为核心 22 城带动。分省份来看，10 月出让金排名前三的省份分别为江苏、上海及浙江，移动平均 6 个月的供需比分别为 1.11、1.03、1.16，均远低于全国平均水平 1.54，长三角地区土地市场景气度相对较好。 ⚫ 开发投资市场综述：开工绝对规模低位，投资压力持续。根据统计局数据，10 月全国商品房新开工面积 7054 万平，同比下降 21.1%，单月开工规模仍仅相当于 08-09 年水平。10 月全国商品房开发投资额 8653亿元，同比下降 11.3%，降幅环比持平，投资压力持续。 ⚫ 融资市场综述：供给端融资降幅再走阔，资金压力持续。根据统计局数据，10 月房企到位资金 9278 亿元，同比 22 年下降 16.8%，降幅环比收窄 1.1pct，开发贷同比下降 9.8%，由正转负，自筹资金同比下降17.7%，降幅环比扩大 4.1pct，定金预收款、按揭贷分别同比下降18.6%、15.0%，降幅分别环比收窄 7.2pct、11.5pct。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-12-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -29%-21%-14%-7%1%8%12/2202/2304/2306/2308/2310/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 11.44 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 6.5 6.3 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.42 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 12.3 6.3 7.7 4.7 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 12.82 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 8.3 7.2 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 5.12 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 4.7 4.7 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.47 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 1.9 4.4 2.8 2.5 19.7% 8.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.49 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 7.8 6.9 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.72 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.4 4.5 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.33 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.0 6.2 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 3.97 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 6.9 6.4 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.52 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 27.0 11.4 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 7.89 2023/10/31 买入 18.86 1.64 1.70 4.4 4.2 6.