房地产行业产业园专题报告：传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机

证券研究报告 | 行业专题 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2023 年 11 月 27 日 传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机 ——产业园专题报告 投资要点 ❑ 需求发展推动传统产业园走向综合性产业新城 产业园区是众多企业经营和发展的物理空间载体，产业园区模式经过 40 余年产业园发展历史，园区品质和运营服务面临更高要求，传统产业园面临业务模式升级和转型，我们总结当前产业园的特点如下： 1）产业园区开发往往具有项目体量大、建设业态丰富、开发周期长的特点。 2）受地方产业政策影响较大。产业园区的建造形式和主导产业往往受地方产业特色、产业政策、政府规划等方面的影响。 3）产业集聚效应带动区域经济发展。开发区的主导产业和核心企业落位后，将逐渐产生产业集群效应，形成具有一定地域范围的企业群体。 4）收入来源多元化，产业投资成为新增长极。产业园开发逐步转向园区综合运营，业务由单一的“项目开发及运营”转向“项目开发及运营+增值服务+产业投资”，产业投资为产业园开发公司业绩增长提供了新的业绩增长可能性。 5）收益稳定性决定产业园是良好的 REITs 标的。产业园区的核心业务之一为园区的开发及运营，往往具有经营波动较小、园区的收入稳定、资产成熟度高的特点，共同决定了产业园区将是 REITs 市场的重要底层资产，公募基础设置 REIT模式为产业园开发商提供了盘活存量资产及快速回笼资金的渠道。 ❑ 产业园区相关上市企业约 35 家，上海是产业园房企聚集地 截至 2022 年底，我国典型的产业园区上市公司的数量约 35 家，其中，在 A 股和H 股上市的产业园区上市公司共有 23 家，在新三板挂牌公司 12 家。产业园企业中央企占比较高，上海是产业园房企深耕城市。从城市分布上来看，A 股产业园上市企业均分布在上海、北京等经济较为发达的核心城市。其中，上海市有 7 家产业园上市公司，是产业园公司所在最多的城市。从企业性质上来看，18 家样本企业中，央国企的数量为 14 家，占比 78%。 ❑ 产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素 产业投资对产业园公司利润贡献重要性增加，园区开发商逐渐转为产业投资商，我们选取 5 家样本企业分析产业投资特点总结如下： 1）股权投资方向趋同，科创投资成为市场主旋律。从投资领域来看，科创投资已成为市场主旋律，2022 年信息技术、半导体、生命医疗、智能制造相关领域投资案例占比已超七成。 2）由传统的“重资产”转为“轻资产”模式，对企业要求更高。产业投资业务具备风险性，对企业投资能力要求较高，要求产业园区开发商对所投资的产业有足够的研究和理解，又要求对投资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论。 3）产业园企业抗周期能力强，产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素。在当前房地产行业基本面下行区间，产业地产因为主营业务与房地产行业相比受到市场冲击较小，业务收入更加稳健，产业地产抗周期能力较强。产业园企业产业投资业务可能成为未来业绩的主要增长点，也成为公司估值提升的重要驱动因素。 ❑ 风险提示：产业园同质化竞争现象严重；招商不及预期，园区空置率提升；产业关联度不高，持续发展动力不足；产业投资获取收益波动风险增加。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《三部门引导信贷均衡投放，一视同仁支持房企融资》 2023.11.21 2 《2024 年房地产行业风险排雷手册》 2023.11.19 3 《拨云见日，革故鼎新》 2023.11.15 行业专题 http://www.stocke.com.cn 2/25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1 产行园概况：需求发展推动传统产业园走向综合性产业新城 ........................................................ 4 1.1 产业园分类及模式：分类方式多样，政府主导模式较为常见 .............................................................................. 4 1.2 产业园发展趋势：功能和结构更为复合，转向综合城区 ..................................................................................... 4 1.3 产业园经营模式：开发商进入多元化经营时代 .................................................................................................... 6 2 产业园上市公司情况梳理：产业园区相关上市企业约 35 家，上海是产业园房企聚集地 .............. 6 3 典型产业园上市公司产业投资板块相关分析 ................................................................................. 8 3.1 张江高科：转型产业投资近十年，持股光刻机龙头企业 ..................................................................................... 8 3.2 中新集团：“基金&科创直投”两翼齐飞，紧扣“专精特新”企业赋能 ..................................................................... 11 3.3 苏州高新：“直投+基金+资管计划”多模式投资驱动 ........................................................................................... 14 3.4 南京高科：21 年起投资收益显著提升，四大投资平台在投项目潜力可期 ........................................................ 17 3.5 东湖高新：“中国光谷”开发主体，产业园投资遍布全国 .................................................................................... 20 4 总结：经营模式多样化，产业投资成为新增长极 ........................................................................ 22 4.1 产业园现状小结：走向产城一体，经营模式多样化 ...........................