房地产行业地产论道之城中村改造日本篇(十九)：创新金融，发力城改

请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业专题 [Table_Title] 创新金融，发力城改 ——地产论道之城中村改造日本篇（十九） 相关行业： 房地产 2023.11.29 [Table_Author] 作者 谢 皓宇(分析师) 010-83939826 xiehaoyu@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 黄 可意(研究助理) 010-83939815 huangkeyi028691@gtjas.com 证书编号 S0880123070129 白 淑媛(分析师) 021-38675923 baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010004 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《深圳再放松，一线的风向标》 2023.11.23 房地产《城中村立法，落地加快》 2023.11.23 房地产《城中村改造的序章（二）》 2023.11.21 房地产《房企新的解题思路》 2023.11.20 房地产《城中村改造的序章》 2023.11.17 [Table_Summary] 摘要： 城中村改造定位为助推构建房地产发展新模式的“三大工程”之一，战略高度空前。2023年 4 月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，将城中村改造从城市更新体系中单列进行部署，可见其战略定位之高。此后城中村改造在中央及各部门的重要会议中频频被提及，地方政府对此积极反应，城中村改造步入快车道。在政策推动下，市场对城中村改造给予厚望，期待其在消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境、扩大内需、优化房地产结构等方面带来显著效果。 尽管城中村改造定调积极，但市场对于如何应对城中村改造中的痛点仍存担忧。城中村改造的痛点首要在于“拆不动”，城中村具有人口密度高、权责关系复杂、业态多元等特点，在过去的城中村改造项目中存在大量因补偿安置谈不妥导致项目长期无实质性进展的情况；其次城中村改造项目周期较长，期间资金、规划、安置等任何环节出现纰漏均可能导致项目进程延缓甚至终止；最后城中村改造资金体量大，理想的情况是通过政府、银行业金融机构、社会资金等多方共同筹措资金，但在实践过程中资金不足为常见情况。 以成功穿越房地产泡沫周期的日本六本木城市更新项目为线索，我们试图借助日本经验破解上述我国城中村改造中的潜在堵点。日本为城市更新的先行者，六本木项目为城市更新的典型案例，具备“穿越泡沫周期、民企主导、位于大都市东京、街区拆除重建以及人员结构复杂”五大特点，与城中村改造的市场背景、改造方向以及区域特征高度对应，是城中村改造的优质参考标的。通过对项目的深入剖析，我们总结出五大解决方案：（1）对区域进行统筹规划，以容积率弹性调控促进土地高效利用，与此同时创造增量空间以实现财务平衡；（2）设计权利变换计划作为标准化的补偿安置方案，对权利变换对象、权利评估方法、权利置换种类等进行明文规定；（3）在建设期针对权利的人需求提供人性化的安置服务，提高安置的质量；（4）区域改造完毕后通过开发商深度运营管理实现区域价值最大化；（5）关注财务模型，确保项目收支平衡且各阶段现金流充裕。 目前城中村改造处于前期规划阶段，后续究竟以何种方式落地有待政策明确，目前已落地的城市更新项目可作为参考。考虑到目前我国各地城中村改造进行均处于前期阶段，后续需继续关注我国城中村改造相关的制度体系、政策配套、规划设计等的落地以及典型项目的开展。同时，我们认为可以充分借鉴已落地城市更新项目的成功经验，为具备同类特征的城中村改造项目的开展提供参考，例如我们在 11 月 21 日发布的《城中村改造的序章（二）》报告中以回迁类棚改项目作为以回迁为主要安置策略的城中村改造项目的参考案例。 风险提示：城中村改造对周边商品房市场带来冲击 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 22 目 录 1. 我国城中村改造方向已定，路径尚不明朗 .................................... 3 1.1. 超大特大城市预期以一城一策的方式开展城中村改造............. 3 1.2. 日本城市更新体系成熟，“日本解决方案”可供参考 ................ 5 2. 横跨泡沫，以六本木项目的视角看日本城市更新.......................... 8 2.1. 以区域整体规划为纲，实行容积率弹性调控........................... 9 2.1.1. 全局视角确认更新方向，遵循综合更新的宗旨 ................. 9 2.1.2. 容积率转移和奖励为核心，六本木项目容积率扩张至 2.2 倍 10 2.2. 平衡权利，权利变换计划是否达成合议为项目关键 ...............13 2.2.1. 日本的“权利变换计划”对应中国的“补偿安置方案”..........13 2.2.2. 六本木项目权利变换计划抵御了地价下跌超 40%的冲击..14 2.3. 提高安置质量，强调人性化安置 ...........................................15 2.4. 区域统一管理运营，由开发商深度参与.................................16 2.5. “算的过账”，解决盈亏平衡与资金筹措问题 ..........................17 2.5.1. 确认保留区的收入可以覆盖几乎全部的支出 ...................17 2.5.2. 确认更新的各个阶段尤其是前期资金流充裕 ...................18 3. 以日本经验，透视城中村改造的路径 ..........................................20 4. 风险提示 ....................................................................................21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 22 “城中村改造”是房地产行业中长期的重要发展方向之一，2023 年以来相关政策密集推出，就改造的目的、改造的要求、改造的对象等进行了指引。作为城市更新的子类，我们判断城中村改造不是棚改 2.0，并且考虑到各地城中村情况各异，预期将会以“一城一策”的形式诞生各具特色的城中村改造模式。日本作为城市更新的先行者，已经构建了成熟的城市更新体系并积累了超 50 年的更新经验，因此“日本解决方案”具备一定的参考价值，值得研究。 以成功穿越日本房地产泡沫的六本木六丁目项目作为日本城市更新的代表案例展开研究：该项目位于日本东京港区，土地面积约 11 公顷，涉及相关权利人超 500 户，更新用时 17 年，更新前为老旧