房地产行业第47周周报：新房成交环比持续增长；深圳放宽普宅认定标准及二手房首付比例

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 11 月 28 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16） 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《华发股份：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市》（2023/9/1） 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10》（2023/8/29） 《建发国际集团：结算利润率略有修复；在手现金实现双位数增长》（2023/8/28） 《越秀地产：营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京》（2023/8/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 47 周周报（11月 18 日-11 月 24 日） 新房成交环比持续增长；深圳放宽普宅认定标准及二手房首付比例 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大，其中一线城市成交同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄，其中一线城市成交同比增幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率环比略有上升。 核心观点  新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大；其中一线城市成交同比降幅收窄。40城新房成交面积为 294.5 万平方米，环比上涨 6.3%，环比增幅较上周扩大了 2.4 个百分点，同比下降 19.3%，同比降幅较上周扩大了 0.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 19.4%、3.2%、2.4%，同比增速分别为-9.8%、-18.7%、-30.1%。一线城市同比降幅较上周收窄了 2.3 个百分点，二、三线城市降幅较上周分别扩大了 2.0、0.2 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄；其中一线城市同比增幅扩大。18 个城市成交面积为 178.0 万平方米，环比下降 2.8%，同比上涨 22.2%，同比增幅较上周缩小了 0.6 个百分点。一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 3.3%、-0.2%、-15.0%，同比增速分别为 35.7%、13.7%、26.9%。一线城市同比增幅较上周扩大了 21.5个百分点，二、三四线城市同比增幅较上周分别缩小了 12.5、2.3 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9935 万平方米，环比增速为 0.2%，同比增速为-5.1%。去化周期为 18.2 个月，环比提升 0.1 个月，同比提升 5.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、16.6、65.0 个月，一、三四线城市环比均降低 0.1 个月，二线城市环比提升 0.4个月，一、二、三四线城市同比分别提升 4.1、6.7、35.3 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率环比略有上升。百城成交土地规划建筑面积为 4120.7万平方米，环比提升 76.3%，同比下降 34.0%；成交土地总价为 795.3 亿元，环比提升117.9%，同比提升 13.0%；成交土地楼面均价为 1930.1 元/平，环比提升 23.6%，同比上涨 71.0%；百城成交土地溢价率为 2.4%，环比上涨 0.03 个百分点，同比下降 3.6 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 173.4 亿元，环比上升 138.8%，同比上升 58.4%。总偿还量为 125.0 亿元，同比上升 57.8%（前值：61.1%），环比下降 25.3%；净融资额为 48.4 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 4.2%，较上周提升 4.5pct，房地产行业相对收益为 5.0%，较上周提升 4.8pct。房地产板块 PE 为 12.21X，较上周提升 0.45X。本周（11.20-11.24），北上资金对医药生物、汽车、交通运输加仓金额较大，分别 14.59、13.80、7.94 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.77%（上周为-0.78%），净买入 7.05亿元（上周净卖出 2.20 亿元）。 投资建议  本周，深圳放宽普通住房认定标准和降低二套房首付比例，减轻了二套改善型住房的首付压力。1）普宅标准调整取消了“实际成交总价低于 750 万元”的限制。2）二套房最低首付比例由原来的普宅 70%、非普宅 80%统一调整为 40%。当前背景下，虽然不能期待一线城市政策起到扭转形势的作用，但是对于市场信心的提振是有一定的积极效果。同时，在 9 月取消非户籍家庭首套房限制的基础上，长沙优化家庭改善性购房政策，取消购买二套房时间限制（本市居民家庭的二套房限购全面放开），名下无 144 平以上改善性住房可购买 1 套。  此外，房地产融资端政策近期不断推出，金融监管机构提出“三个不低于”（即各银行房地产贷款增速不低于行业平均贷款增速；对非国有房企贷款增速不低于本行增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速），对各所有制房企一视同仁，满足其合理融资需求，另据观察者网等媒体报道，监管机构拟设立“50家房企融资白名单”。我们认为融资政策的宽松要有实际的落地才是对房企最有力的支持，以上政策预计强制性不强，银行仍会根据自身风险管理角度放宽融资，但从信号意义的角度来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。  我们认为，在当前时点，短期关注供需端政策的持续调整，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。 风险提示  房地产调控升