【德邦建材】城中村改造蓄势而发，万亿规模助力地产链深蹲起跳

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 行业深度 建筑材料 2023 年 11 月 21 日 建筑材料 中性（维持） 证券分析师 闫广 资格编号：S0120521060002 邮箱：yanguang＠tebon.com.cn 研究助理 王逸枫 邮箱：wangyf6＠tebon.com.cn 市场表现 相关研究 1.《【德邦建材】周观点：加快“三大工程”建设，提振信心带来新的机遇》，2023.11.19 2.《10 月行业数据点评：销售再次走弱，期待自上而下总量政策发力》，2023.11.16 3.《周观点：关注城中村改造带来的新机遇》，2023.11.12 4.《防水业务整合重组，一体两翼路线清晰-周观点：10 月份百强房企销售走弱，Q3 基金建材持仓略增》，2023.11.5 5.《基金持仓点评：政策博弈下基金持仓环比回升，行业底部或愈发清 晰》，2023.10.30 【德邦建材】城中村改造蓄势而发，万亿规模助力地产链深蹲起跳 [Table_Summary] 投资要点：  城中村改造站上战略新高度，接力棚改与旧改。城中村改造与城市更新、棚改、旧改关系深远，棚改及旧改提出时间均早于城市更新：1）城市更新范围最广，包括“三区一村”改造，2021 年城市更新才被纳入中央级政策范围；2）棚改始于 2004年，改造对象一般为城镇国有土地，2015 年央行创立 PSL、政策性银行专项贷款支持以及货币化安置提升加速棚改进程，2015-2018 年均开工套数超 600 万套，2019 年开始退潮；3）旧改始于 2017 年，改造对象为建成于 2000 年以前的住宅小区，一般不涉及拆除重建，23 年 9 月累计已开工 21.8 万个，目标完成率 99.22%，旧改基本进入尾声；4）23 年 4 月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，此后中央各部委频繁多次提及推动城中村改造，当前实施城中村改造意义深远，是民生工程+发展工程的结合。我们认为，今年城中村改造脱离城市更新大框架成为独立政策表述，凸显了城中村改造的战略高度，城中村改造作为独立政策举措有望在中央统筹下加速推进。  稳增长发力点，预计拉动建安投资年均约 8000 亿元。通过七普数据，我们测算出21 个超大特大城市城中村人口约 3893 万人，城中村建面约 8.99 亿平，若后续城中村改造范围扩大至 I 型大城市，城中村改造面积有望突破 10 亿平。在按照拆除比 20%、复建比 2 的假设下：1）直接拉动投资：8.99 亿平城中村改造面积预计拉动建安投资约 40411 亿元，5 年更新改造周期假设下，预计年均拉动建安投资约8082 亿元；2）对销售影响小于棚改，但针对高能级城市：8.99 亿平城中村改造面积预计新增复建面积 3.60 亿平，合计占 22 年全国商品房销售面积的 26.5%，年均复建面积占比约 5.3%。按照单套面积 100 平测算，对应套数约为 360 套，预计规模明显小于棚改，但预计对一二线高能级城市产生积极拉动作用。  面临一定不确定性，亟待自上而下指导推进。快速城镇化及二元户籍和土地制度催生城中村，本轮城中村改造依然面临四大难点，给城中村改造推进带来较大的不确定性，拆迁难度较大、资金平衡筹措较难、现有城市管理标准带来整治难度、相关规划周期较长，存在政策不确定性。  投资建议：我们认为，城中村改造带来的增量投资有望稳定房地产投资，带来的增量需求有望促进销售端需求复苏，进而促进房地产新开工和施工回暖、对竣工形成中期托力，有望带动建材从开工端到竣工端全产业链复苏。当前三季报披露完毕，季报利空出尽，业绩进入真空期以及业务将着眼明年，估值切换行情或上演。建议关注三条主线：1）消费建材龙头经营韧性仍强，个股α属性逐步显现，建议关注：石膏板龙头北新建材（石膏板经营稳健，防水触底回暖，盈利能力超预期，拟收购嘉宝莉补强涂料）、防水龙头东方雨虹（加速战略调整，经营结构优化）、管材龙头伟星新材（零售业务占比高，经营稳健，经营质量优质）、涂料龙头三棵树（国内涂料龙头，小 B+C 端业务稳健增长）；2）万亿国债或助力明年开工端需求，明年或触底企稳，建议关注开工端低估值的志特新材（铝模板龙头，上半年政策利空出尽，产能释放支撑成长）、华新水泥（国内水泥业务进入周期底部，海外水泥业务+骨料等非水泥业务盈利突出支撑业绩抵抗周期波动，低估值高股息）；3）二梯队消费建材估值性价比凸显，当前普遍估值回落至 10 倍 PE 左右，建议关注：公元股份、科顺股份、青鸟消防、蒙娜丽莎、兔宝宝等。  风险提示：政策推进不及预期；城中村改造落地规模不及预期；测算误差风险。 -24%-18%-12%-6%0%6%12%18%2022-112023-032023-07建筑材料沪深300 行业深度 建筑材料 2 / 24 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 城中村改造：战略新高度，接力棚改与旧改 ............................................................... 4 1.1. 城中村改造接力棚改与旧改 ............................................................................... 4 1.2. 当前提出城中村改造的必要性：惠民生、扩内需 ............................................ 12 2. 城中村改造：稳增长重要发力点 ................................................................................ 16 2.1. 城中村改造能拉动多少投资？预计年均约 8000 亿元 ...................................... 16 2.2. 城中村改造面临的难点 .................................................................................... 21 3. 投资建议 ........................................................................................................