房地产行业点评报告：金九银十不再，销售投资承压竣工持续增长

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 房地产 2023 年 11 月 16 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《推动构建房地产发展新模式，期待市场温和修复—行业周报》-2023.11.12 《供需双向收缩，城市更新破局—房地 产 行 业 2024 年 度 投 资 策 略 》-2023.11.9 《新房成交同环比下降，北京执行公积金“认房不认贷”—行业周报》-2023.11.5 金九银十不再，销售投资承压竣工持续增长 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  累计销售数据降幅扩大，单月销售数据仍不及预期 国家统计局发布 2023 年 1-10 月商品房投资和销售数据。1-10 月，全国商品房销售面积 9.26 亿平，同比下降 7.8%（1-9 月-7.5%），其中商品住宅销售面积同比下降 6.8%；1-10 月商品房销售额 9.72 万亿元，同比下降 4.9%（1-9 月-4.6%），其中商品住宅销售额同比下降 3.7%。10 月单月商品房销售面积和金额分别同比下降 11.0%和 8.1%（9 月单月分别下降 10.1%和 13.6%），单月销售金额降幅收窄。分区域看，1-10 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-3.7%、-9.6%、-3.3%、-8.7%，中部地区降幅明显。据我们跟踪的 64 城数据，11 月前两周新房销售面积同比降幅仍超 15%，四季度销售市场或将持续承压。  新开工降幅收窄，竣工数据持续增长 2023 年 1-10 月，全国房屋新开工面积 7.92 亿平，同比下降 23.2%（1-9 月-23.4%）；其中住宅新开工面积 5.77 亿平，同比下降 23.6%（1-9 月-23.9%），在销售去化压力下房企开工意愿仍不足。1-10 月，房屋竣工面积 5.52 亿平，同比增长 19.0%（1-9 月+19.8%），其中住宅竣工面积 4.01 亿平，同比增长 19.3%（1-9 月+20.1%），竣工数据表现优秀。在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重预期下，我们预计全年竣工数据有望保持双位数增长。  开发投资降幅扩大，销售回款资金持续承压 2023 年 1-10 月，房地产开发投资额 9.59 万亿元，同比下降 9.3%（1-9 月-9.1%），其中住宅开发投资额同比下降 8.8%，在销售市场复苏不及预期和回款压力下，房企投资拿地和开工动力持续下降。2023 年 1-10 月，房地产开发企业到位资金10.73 万亿元，累计同比下降 13.8%（1-9 月-13.5%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%（1-9月分别为-11.1%、-21.8%、-9.6%、-6.9%），国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。  投资建议 9 月以来二线城市限购政策持续宽松，但居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨预期等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，政策带动的购买力明显不及预期。我们预计在销售表现持续低迷情况下，四季度核心城市购房政策或将持续优化。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，四季度政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -29%-19%-10%0%10%19%2022-112023-032023-072023-11房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 累计销售数据降幅扩大，单月销售数据仍不及预期 ............................................................................................................. 3 2、 新开工降幅收窄，竣工数据持续增长 .................................................................................................................................... 4 3、 销售回款不及预期，开发投资降幅扩大................................................................................................................................. 4 4、 国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压 ..................................................................................................... 5 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 6 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 图表目录 图 1： 2023 年 1-10 月商品房销售面积同比下降 7.8% ................................................................................................................ 3 图 2： 2023 年 1-10 月商品房销售金额同比下降 4.9% ..........................................................................................................