统计局10月房地产数据点评：基本面表现仍较弱，期待年底政策发力

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年11月16日超 配1统计局 10 月房地产数据点评基本面表现仍较弱，期待年底政策发力 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2023 年 1-10 月房地产投资和销售数据。2023 年 1-10 月，商品房销售额 97161 亿元，同比下降 4.9%；商品房销售面积 92579 万平方米，同比下降 7.8%；房地产开发投资 95922 亿元，同比下降 9.3%；房屋新开工面积 79177 万平方米，同比下降 23.2%；房屋竣工面积 55151 万平方米，同比增长 19.0%。国信地产观点：1）商品房销售累计降幅扩大，潜在购房者观望情绪仍较重。2）开发投资和到位资金降幅均持续扩大，房企资金压力较大。3）新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄。4）投资建议：10 月份房地产基本面表现仍较弱，但我们相信在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，此外低基数效应将驱动销售同比改善。地产板块在年底将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。个股核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 商品房销售累计降幅扩大，潜在购房者观望情绪仍较重2023 年 1-10 月，商品房销售额 97161 亿元，同比-4.9%，降幅较 1-9 月扩大了 0.3 个百分点；商品房销售面积为 92579 万㎡，同比-7.8%，降幅较 1-9 月也扩大了 0.3 个百分点。2023 年 10 月单月，商品房销售额8091 亿元，环比-26%，同比-8.1%，降幅较 9 月收窄了 6 个百分点；销售面积 7773 万㎡，环比-28%，同比-11.0%，降幅较 9 月扩大了 0.8 个百分点；销售均价为 10408 元/㎡，环比+3.6%，同比+3.2%。截至目前，出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图3：商品房销售面积单月同比图4：商品房单月销售均价（元/㎡）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开发投资和到位资金降幅均持续扩大，房企资金压力较大2023 年 1-10 月，房地产开发投资 95922 亿元，同比-9.3%，降幅较 1-9 月扩大 0.2 个百分点；房企到位资金 107345 亿元，同比-13.8%，降幅较 1-9 月扩大 0.3 个百分点。2023 年 10 月单月，房地产开发投资 8653亿元，环比-17%，同比-11.3%，降幅与 9 月持平；房企到位资金 9278 亿元，环比-15%，同比-17%，降幅较 9 月收窄 1.1 个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款占比持平但也较为疲软，始终未能起到正向拉动作用。图5：房地产开发投资累计同比图6：房企到位资金累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图7：房地产开发投资单月同比图8：房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：国内贷款占比 vs 销售回款占比图10：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄2023 年 1-10 月，房屋新开工面积 79177 万㎡，同比-23.2%，降幅较 1-9 月收窄 0.2 个百分点；竣工面积55151 万㎡，同比+19.0%，较 1-9 月收窄了 0.8 个百分点。2023 年 10 月单月，房屋新开工面积 7054 万㎡，环比-14%，同比-21.1%，降幅较 9 月扩大了 6.5 个百分点；竣工面积 6446 万㎡，环比+30%，同比+13.3%，较 9 月收窄了 12.1 个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：新开工面积累计同比图12：竣工面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图13：新开工面积单月同比图14：竣工面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议：10 月份房地产基本面表现仍较弱，但我们相信在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，此外低基数效应将驱动销售同比改善。地产板块在年底将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。个股核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。 风险提示：1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《2023 年 10 月房地产数据点评-销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力》——2023-11-03《房地产行业 2023 年 11 月投资策略-看好基本面修复与政策共振行情》 ——2023-10-30《数据背后的地产基建图景（三）-地产基本面拐点尚未出现，基建投资增速企稳可期》 ——2023-10-25《统计局 9 月房地产数据点评-基本面拐点尚未出现，但 Q4 数据与政策共振可期》 ——2023-10-20《2023 年 9 月房地产数据点评-“金九”成色不足，期待更重磅政策》 ——2023-10-10证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的 6 到 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A 股市场以沪深 300 指数（