房地产行业月报：投资销售待改善，政策效果待显现

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 投资销售待改善，政策效果待显现 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 11 月 15 日│中国内地 行业月报 地产基本面仍待改善，静待政策效果显现 10 月房地产基本面继续承压：投资仍待改善，销售量价延续调整，房企现金流仍存在一定压力。但需求端政策已在逐步释放落地，我们期待更多城市更好落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。 投资仍待改善，竣工升幅收敛 10 月房地产开发投资同比下滑 11.3%，降幅较 9 月持平。土地市场供应下降，需求端小幅回暖；开工端依然不强，竣工端升幅下降：1、10 月 300 城住宅类土地供给同比由升转降，成交规模降幅收窄，流拍率有所下降。销售和融资承压情形下，房企拿地依旧谨慎；2、房企开工意愿不强+拿地数量不足制约新开工规模，10 月新开工面积同比下滑 21.1%，较 9 月扩大 6.5pct；1-10 月施工面积同比下滑 7.3%，降幅较 1-9 月扩大 0.2pct。3、保交付仍有发力，竣工面积同比保持双位数增长，10 月竣工面积同比上升 13.3%，较 9 月收窄 12.0pct。而销售尚未完全企稳，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。 销售量价延续调整，静待政策效果显现 10 月以来房地产销售量价延续调整。2023 年 10 月全国商品房销售面积同比下滑 11.0%，较 9 月扩大 0.8pct；销售金额同比下滑 8.1%，较 9 月收窄5.5pct，1-10 月累计同比降幅持续扩大。同时，房价继续调整，根据贝壳研究院的数据，10 月 50 城二手房价格指数环比下跌 1.7%，较 9 月扩大 0.3pct。贝壳 KMI 指数显示市场前端经纪人信心有所回落，静待政策效果显现扭转预期。截至 2023 年 11 月 12 日，样本城市贝壳二手房成交量 KMI 指数为35.1（荣枯线 50），环比-3%, 处于 2021 年以来的 25%分位。我们期待需求端政策效果的显现，修复市场预期，加速基本面筑底进程。 房企现金流仍存在一定压力 2023 年 10 月全国房地产开发企业到位资金同比下滑 16.8%，较 9 月收窄1.1pct，房企现金流仍然面临一定压力。具体来看：1、10 月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑 18.6%、15.0%，降幅较 9 月收窄 7.2、11.5pct；2、国内贷款、自筹资金同比下滑 9.8%、17.7%，较 9 月扩大 13.8、4.1pct。3）国内贷款与开发投资完成额增速差有所收窄，开发贷融资同比降幅扩大较多或一方面是开发投资规模有所下降所致。中央金融工作会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。地产销售有待进一步企稳，我们期待后续融资支持持续落地，进一步缓解房企现金流压力。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务、万物云。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (22)(14)(5)412Nov-22Mar-23Jul-23Nov-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 投资仍待改善，竣工升幅收敛 ...................................................................................................................................... 3 开发投资仍待改善 ................................................................................................................................................. 3 新开工同比降幅扩大，竣工同比升幅收敛 ............................................................................................................. 4 销售量价延续调整，静待政策效果显现 ........................................................................................................................ 6 房企现金流仍存在一定压力 .....................................................................................................