公司简评报告：资产规模稳健增长，单季毛利率触底回升

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（元） 10.98 一年内最高/最低价（元） 16.17/10.57 市盈率（当前） 34.04 市净率（当前） 1.03 总股本（亿股） 90.61 总市值（亿元） 994.88 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  招商蛇口：投资聚焦核心城市，并购重组落地  招商蛇口：单月销售承压，融资渠道保持畅通  招商蛇口：首单第三支箭落地，拿地强度稳步提升 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 少数股东损益比下降带动利润增长。公司 2023Q3 实现营业总收入 758.3亿元，同比-15.3%；营业利润 75.6 亿元，同比-12.3%；归母净利润 37.7亿元，同比 27.4%；扣非归母净利润 29.6 亿元，同比 27.5%。少数股东损益占比 31.8%，同比减少-21.6%。 ⚫ 单季度毛利率筑底持续回升。公司 2023Q3 毛利率为 18.3%，较 2022 年下降 1 百分点；扣税毛利率为 14.2%，较 2022 年下降 0.8 百分点；净利率为 7.3%，较 2022 年上升 2.3 百分点；归母净利率为 5%，较 2022 年上升 2.6 百分点。单季度来看， 公司 2023Q3 单季度毛利率 22.4%，环比上升 4.7pct。 ⚫ 资产规模稳健增长，经营现金流同比高增。公司 2023Q3 在手货币资金887.7 亿元，同比 14.7%；存货总额 4651.9 亿元，同比 2.2%；投资性房地产 1231 亿元，同比 5.9%；存货总资产规模 9635.2 亿元，同比 4.3%。公司 2023Q3 经营性现金流净额 257.2 亿元，同比增加 176.1 亿元；筹资性现金流净额-250.3 亿元，同比减少 274.6 亿元。 ⚫ 核心城市货值充足，保障全年目标完成。2023 年 1-9 月，公司累计实现销售金额 2263.1 亿元，同比+12.3%，领先百强房企 24.5pct，销售面积917.6 万方，同比+21.9%，累计销售均价 24662 元/方，同比-7.9%。公司核心城市货量保持充足，有效保障全年 3300 亿元销售目标完成。 ⚫ 投资聚焦核心城市，保持轮动有序进行。23 年 1-9 月公司累计拿地总金额 691.1 亿元，同比-33.1%；累计新增总建面 366.5 万方，同比-38.2%；累计权益地价 554.3 亿元，同比-16.6%；累计拿地金额权益比例 80.2%，较 2022 年提升 20.5pct。1-9 月拿地金额强度为 30.5%，较 2022 年下降13.3pct。土地获取城市结构来看，1-9 月一二线城市整体拿地占比提升至 97.5%，较 2022 全年提升 8.7pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 ⚫ 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 ⚫ 投资建议：我们预测公司 2023-2025 年 EPS 分别为 0.84 元/1.26 元/1.59元/股，对应 PE 分别为 13/8.6/6.8 倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。 盈利预测 [Table_Profit] 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（亿元） 1830.0 2129.4 2286.0 2411.5 同比增速（%） 13.9% 16.4% 7.4% 5.5% 归母净利润（亿元） 42.6 64.7 97.9 123.1 同比增速（%） -58.9% 51.6% 51.3% 25.8% EPS(元/股) 0.55 0.84 1.26 1.59 PE（倍） 19.7 13.0 8.6 6.8 资料来源：Wind，首创证券 -0.4-0.200.215-Nov26-Jan8-Apr19-Jun30-Aug10-Nov招商蛇口沪深300 [Table_Title] 资产规模稳健增长，单季毛利率触底回升 [Table_ReportDate] 招商蛇口(001979)公司简评报告 | 2023.11.15 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 图 1：公司营收及同比 图 2：公司净利润及同比 -20%-10%0%10%20%30%40%03006009001,2001,5001,8002,10020162017201820192020202120222023Q3营业收入（亿元）同比增速 -80%-40%0%40%80%120%0204060801001201401601802016201720182019202020212022 2023Q3归母净利润（亿元）同比增速 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 图 3：公司利润率 图 4：公司净利润及同比 34.5%37.7%39.5%34.6%28.7%25.5%19.3%18.3%19.2%19.9%22.0%19.3%13.0%9.5%5.0%7.3%15.1%16.2%17.3%16.4%9.5%6.5%2.3%5.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%20162017201820192020202120222023Q3整体毛利率净利率归母净利率 0%10%20%30%40%50%60%70%20162017201820192020202120222023Q3少数股东权益占比少数股东损益占比 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 图 5：公司单季度毛利率 图 6：公司货币现金及同比 10%15%20%25%30%35%20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3单季毛利率单季扣税毛利率 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02004006008001,00020162017201820192020202120222023Q3货币现金（亿元）同比增速 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图