房地产行业年度策略：新模式的序幕

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 新模式的序幕 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 华泰证券 2024 年度投资峰会 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 11 月 06 日│中国内地 年度策略 策略：新模式拉开序幕，关注优质头部央国企机遇 2023 年对于房地产而言又是历史性的一年，行业有待改善，企业盈利延续寻底，与此同时，中央首次定调房地产行业供求关系发生重大变化，叠加城中村、保障房等在战略层面开始推进，我们似乎看到房地产行业新模式徐徐拉开序幕，逐步迎来一个新的图景。我们期待更多城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。我们看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A 等；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展等；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务等。 行业：销售延续弱复苏，分化行情加剧 2023 年以来新房整体处于弱复苏阶段，市场热度分化明显。1-9 月全国商品住宅销售面积约是 2015 年的水平，销售金额约是 2017 年的水平。1-10 月，60 城新房累计成交面积同比-12%；分城市能级，一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别为+1%、-10%、-21%。去化率方面，强者恒强，去年较弱的城市仍待突破。二手房复苏表现相对新房亮眼，挂牌量较去年末明显增长，而部分城市价格承压。一二手房价格同比下滑，高能级城市更具韧性。土地市场缩量与分化仍在持续演绎。 2024 年核心判断：销售走势或前低后高，投资预计小幅负增长 政策在 2023 年迎来珍贵的再定调，需求端全面宽松。部分强二线全域放开限购，一线城市“认房认贷”也成过去式。但本轮周期中，整体市场对放松政策的反应时间可能会相对较长，主要原因在于：1）需求角度，制约市场短期弹性的因素来自于市场景气度调整的幅度、对供给端的信心以及居民收入预期的波动；2）供给角度，拿地收缩意味着供应的数量以及质量有可能会影响需求释放。我们认为 2024 年施工规模收缩会影响投资修复，预计商品房销售面积/销售金额/新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别为-8.2%/-7.2%/-10%/-3%/-10.1%，但城中村及保障房建设或将形成额外增量。 企业：审慎应对市场弱复苏，聚焦核心城市提质增效 房企销售方面，6 月后百强房企销售增速再次出现同比下滑，1-9 月累计同比-11.8%，表现弱于行业。在市场步入调整后，央国企销售增速相对民企仍有优势，但领先幅度从 4 月的 92pct 收窄至 9 月 24pct。融资方面，2023年 1-9 月房地产各融资渠道累计净偿还 2112 亿元，企业融资有待改善。房地产行业债券到期规模收缩，市场对于部分混合所有制和民营房企现金流关注度提升。投资方面，拿地集中度进一步提升，央国企占比小幅下降，头部房企高度聚焦核心城市。 地产新模式：二次房改下的住房双轨制远景 新一轮“房改”将视角再度拉回房地产市场的顶层设计，吹响“保障房+商品房”住房双轨制的号角，而完备的保障房供应体系是住房双轨制平稳运行的基石。据我们测算目前保障性住房建设缺口约 800-1700 万套，我们预测可拉动投资额 1.6-4.7 万亿元。城中村改造也有望成为推动新模式的抓手，我们预测总建安投资将达到 8.81 万亿元，不考虑拆整结合，针对被征收人的房票/货币化补偿金额 7.79 万亿元。此外值得关注的包括逆周期优势凸显的代建行业，以及消费类基础设施 REITs 的进一步推进，这些都将在地产新模式中迎来机遇。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (15)(6)41423Nov-22Mar-23Jul-23Oct-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 行业：销售延续弱复苏，分化行情加剧 ........................................................................................................................ 7 新房：整体处于弱复苏阶段，市场热度分化明显 .................................................................................................. 8 二手房：复苏表现比较亮眼，后续关注其对新房的拉动作用 .............................................................................. 10 供给去化: 库存有所下降，去化周期有所拉长 ............................................................................