新城控股(601155)2023年三季报点评：减值计提拖累盈利，期待自持业务价值重估

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 公司研究丨点评报告丨新城控股（601155.SH） [Table_Title] 减值计提拖累盈利，期待自持业务价值重估 ——新城控股 2023 年三季报点评 报告要点 [Table_Summary]减值计提拖累盈利，期待自持业务价值重估。前期资金链、减值压力以及销售端压力已在当前估值充分体现，后续的积极变化值得重视。毛利率再次下行空间有限，后续业绩或有望边际修复；自持业务稳步扩张，为公司盈利与估值提供有益补充。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 新城控股（601155.SH） cjzqdt11111 [Table_Title2] 减值计提拖累盈利，期待自持业务价值重估 ——新城控股 2023 年三季报点评 公司研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 买入丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 公司 2023Q1-3 实现营收 712.8 亿元（+15.4%），归母净利润 24.8 亿元（-26.0%），扣非归母净利 20.4 亿（-29.4%）。 事件评论 ⚫ 竣工表现突出，结算毛利率下降与大笔计提减值准备削弱业绩表现。2023Q1-3 公司竣工表现亮眼（完成 1181 万平，同比+29.1%），已完成全年竣工目标的 61.1%，推动营收同比+15.4%至 712.8 亿元。结算毛利率随行业趋势下行，尽管高盈利性商业运营业务稳步扩张对其有所对冲，2023Q1-3 公司综合毛利率仍同比有所下降（同比-3.0pct 至 18.2%）；利息资本化率下降财务费用率有所提升，但受益管理费用率下行公司期间费率仍同比下行；合联营企业投资收益同比提升 9.3 亿，对公司盈利形成有益补充。公司出于审慎性原则，前三季度累计计提 19.7 亿减值准备，减少公司归母净利润 14.0 亿，最终公司 2023Q1-3 实现归母净利润 24.8 亿元（-26.0%；需注意公司减值计提前实现归母净利润 38.7 亿，同比+15.6%）。后续展望方面，截至 2023Q3 末公司合同负债 1410 亿，年中全口径已售未结货值 2588 亿元，可结资源仍有保障；2023 年全年竣工目标 1933 万平（同比-3.6%），参考当前进度预计全年完成度较高，开发收入端仍可维持大体稳定；结算毛利率进一步下行空间有限，合联营项目业绩贡献提升，高盈利商业运营总收入持续增长（2023 年目标110 亿），再次大笔减值压力下降，公司后续业绩表现或有望边际修复。 ⚫ 销售仍延续收缩态势，拿地重启仍需时日。受推货节奏、质量与市场信心等影响，公司销售端表现依旧承压，2023Q1-3 实现销售金额 602 亿元（-35.9%）、面积 753 万平（-20.9%）、均价 0.80 万元/平（-19.0%）。尽管三季度政策环境偏宽松，但行业基本面真正企稳或仍需时日，财务安全仍为民企核心关注点。公司在持续抢抓回款的同时基本暂停拿地，后续真正意义上的拿地重启仍需销售表现有实质性改观。公司在手土储规模仍有一定支撑，年中住宅可租售资源约 4360 万平，对销售供货保障程度仍相对较好，需要持续关注后续政策宽松进展以及行业与公司销售修复情况。 ⚫ 自持业务稳健前行，行业消费类 REITs 实质推进背景下公司优质商业估值有望重塑。2023Q1-3 公司实现商业运营总收入 81.3 亿元（+13.0%），完成全年目标的 73.9%；出租物业总数量达到 158 座，可供出租面积达 893 万平（+17.9%），出租率仍维持 96.0%的高位，其商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。2023 年公司计划实现商业运营收入 110 亿元，将成为重要的现金流与盈利补充；近期行业内消费类公募 REITs 获实质性推进，有望带动全行业优质自持资产价值重估，公司有望持续受益。 ⚫ 减值计提拖累盈利，期待自持业务价值重估。前期资金链、减值压力以及销售端压力已在当前估值充分体现，后续的积极变化值得重视。毛利率再次下行空间有限，后续业绩或有望边际修复；自持业务稳步扩张，为公司盈利与估值提供有益补充。预计公司 2023-2025年归母净利为 39/48/57 亿元，对应 PE 为 7.0X/5.8X/4.9X，维持“买入”评级。 风险提示 1、后续销售表现存一定不确定性； 2、Reits 与定增事项的推进存一定不确定性。 公司基础数据 [Table_BaseData]当前股价(元) 12.25 总股本(万股) 225,562 流通A股/B股(万股) 225,562/0 每股净资产(元) 27.16 近12月最高/最低价(元) 25.35/11.40 注：股价为 2023 年 11 月 10 日收盘价 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《自持业务稳健前行，估值修复可期待——新城控股 2023 年中报点评》2023-09-05 •《毛利率提升稳定公司业绩，重启拿地彰显信心——新城控股 2023 年一季报点评》2023-05-05 •《轻装前行再出发，估值重塑可期待——新城控股 2022 年年报点评》2023-04-03 -39%-17%5%27%2022/112023/32023/72023/11新城控股沪深300指数2023-11-12%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 5 公司研究 | 点评报告 风险提示 1、后续销售表现存一定不确定性：尽管三季度宽松政策持续出台，但行业需求端依旧承压，考虑工程款等刚性现金流流出，保持一定量的销售规模对于公司资金安全至关重要，需要持续关注公司后续销售表现。 2、Reits 与定增事项的推进存一定不确定性：Reits 与定增事项的推进进度关系到公司资金安全性、未来成长性与估值重塑的可能性，其相关进度需要持续关注。 %%%%%%%%research.95579.com3 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 5 公司研究 | 点评报告 财务报表及预测指标 [Table_Finance]利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入 115457 117192 108050 114230 货币资金 31463 35409 38920 42797 营业成本 92326 93592 85016 89463 交易性金融资产 111 161 211 261 毛利 23131 23599 23034 24768 应收账款 505 513 473 500 ％营业收入 20% 20% 21% 22% 存货 204365 207168 188