地产债18年报及偿债能力点评（7）：时代中国深耕大湾区，清远等三四线为主

1策略研究 策略研究 证券研究报告 权威报告解读 2019 年 04 月 26 日 时代中国深耕大湾区，清远等三四线为主 ——地产债 18 年报及偿债能力点评(7) 相关研究 证券分析师 孟祥娟 A0230511090004 mengxj@swsresearch.com 研究支持 文晨昕 A0230118060001 wencx@swsresearch.com 联系人 文晨昕 (8621)23297299 wencx@swsresearch.com 本期投资提示：时代中国深耕大湾区，清远等三四线为主 销售：18 年时代中国销售维持高增长。18 年时代中国销售维持高增长，合同销售金额606.95 亿元，同比增长 46%，较上年度提高 4 个百分点；销售面积 373.3 万平方米，同比增长 32%，较上年度提高 18 个百分点；销售均价微升至 16259 元/平。年度利润 48.1亿元，经营利润率 24%，较上年度增长 3 个百分点，归母净利率 13%，提高 2 个百分点。18 年净现金流入增加，其中经营、筹资净流出，但幅度较上年度收缩。投资：购地支出连续两年缩减，土储较充沛，深耕粤港澳大湾区，在清远市土储较高。18年新增 23 块土地，合计建筑面积 319.75 万平方米，收购成本约为人民币 129.67 亿元（2017 年：169.15 亿元），平均地价回升至 4055 元/平方米。购地支出连续两年缩减，但公司仍处于扩张期，土储建面呈增长趋势，其中清远市土地储备占 32%。按照期末土储总建面/18 年销售面积计算去化年大约 4.94 年。现金充沛，短期偿债压力小，但权益结构有待改善。18 年底公司剔除预收账款的负债率微升至 71%，短期有息负债占比持平于 6%，净负债率上行 5PCT 至 63%，短期有息负债覆盖率上行至 3.75 倍，最新调整后速动比率为 1.89。少数股东权益较上年上行 4PCT，占比48%，少数股东损益占净利润的 9%，较上年下行 11PCT。存续债券：内地存续债 20 只，发行主体为广州时代控股集团有限公司，存续规模 143.25亿元，平均剩余期限 3.12 年，平均票面 6.93%，平均到期收益率 7.60%，主体最新评级为 AA+。一年内到期 1 只债券余额 0.38 亿元；1-3 年内到期 11 只合计 100.85 亿元，以行权计 17 只 136.17 亿元。境外存续美元债 8 只，存续规模 26.5 亿美元，平均发行期限3.66 年，平均票面 7.84%，平均剩余期限 2.12 年。1 年内到期 2 只债券合计 3.75 亿美元；1-3 年内到期 4 只 11 亿美元。风险提示：地产调控收紧超预期，三四线景气下行超预期。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 20525741/36139/20190427 10:182 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 1. 时代地产深耕粤港澳，三四线为主 ............................ 4 2.销售：18 年时代中国销售额上行 46% ........................... 5 3.投资：土储充沛，深耕粤港澳大湾区 ............................... 6 4．净负债率下降，现金充沛，但少数股东权益占比高 ....... 7 目录 20525741/36139/20190427 10:183 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：18 年时代中国销售额上行 46%.................................................................. 5 图 2：归母净利率微升至 13% .............................................................................. 5 图 3：时代中国经营、筹资活动现金流持续流出，幅度收窄 .................................. 5 图 4：公司土储主要集中在清远市，占比 32% ..................................................... 6 图 5：新增土地储备中一二线占比 20% ................................................................ 6 图 6：购地支出略收缩，购地均价回弹 ................................................................. 7 图 7：期末土储建面上升至 1845 万平米 .............................................................. 7 图 8：净负债率微升 ............................................................................................. 7 图 9：短期有息负债覆盖率为 3.75 ....................................................................... 7 表 1：时代中国少数股东权益偏高 ........................................................................ 4 表 2：时代中国境内相关债券情况一览 ................................................................. 8 表 3：时代中国境外相关债券情况一览 ................................................................. 8 表 4：申万债券地产债追踪指标 ............................................................................ 9 20525741/36139/20190427 10:184 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 1. 时代地产深耕粤港澳，三四线为主 时代中国实际控制人为岑建雄，共实际持有公司股份的 65.17%，股权结构稳定。实际控制人为岑建雄先生，通过丰亚企业有限公司、佳名投资有限公司、东利管理有限公司持有时代中国股权 65.17%。 销售持续放量，土储充沛，深耕粤港澳大湾区