债券季度报告：23年三季度仓储物流、高速公路板块经营普遍改善

2023 年 11 月 01 日 债券季度报告 23 年三季度仓储物流、高速公路板块经营普遍改善 债券季度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 债券报告 证券分析师 刘璐 投资咨询资格编号 S1060519060001 LIULU979@pingan.com.cn 郑子辰 投资咨询资格编号 S1060521090001 ZHENGZICHEN160@pingan.com.cn 研究助理 陈蔚宁 一般证券从业资格编号 S1060122070016 CHENWEINING369@pingan.com.cn 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。 平安观点：  前言：截至 2023 年 10 月 25 日，2023 年 6 月 30 日及以前发行的 28 只公募 REITs 三季报均已发布，其中包括产权类 16 只，收益权类 12 只。  产权类 REITs，保障房板块 3 季度经营整体相对稳健，仓储物流稳中有升，产业园板块内部持续分化。1）仓储物流板块运营稳中有升，可供分配金额完成度基本达标；红土盐田港 REIT、嘉实京东 REIT 经营持续稳健，维持满足水平，各项财务指标完成度较高。2）产业园板块内部分化延续，整体收入、EBITDA 预测完成度均超 100%；华夏合肥 REIT、东吴苏园 REIT 经营数据有所改善，且财务指标完成度均超过 100%。3）保障房板块运营稳健，收入环比多有改善，可供分配金额环比略有下降，底层资产出租率维持高位，财务指标预测完成度均超过 100%；各个 REITs 底层资产经营稳健，板块内部差距整体较小。  收益权类 REITs 中，能源板块可供分配现金完成度最高，高速公路板块经营指标普遍改善，生态环保板块表现相对平稳。1）能源板块可供分配金额完成度整体较高（113.2%），边际上，经营表现有所分化；鹏华深圳能源 REIT财务指标预测完成度达 151.2%，发电量及收入边际都有所上升。2）高速公路板块经营数据整体上同比、环比均有所修复，浙商沪杭甬 REIT 修复斜率、可供分配金额完成度都在板块内高位。3）生态环保板块底层资产运营平稳，而可供分配金额完成度在 8-9 成；两单 REITs 业绩分化不明显。  关注底层资产表现相对改善的板块及个券。7 月以来，FOF 资金入场使得REITs 有为时约 1 个月的行情改善，但 8 月以来，市场情绪回归克制，至 10月 23 日已基本跌至 7 月初水平。当前 REITs 市场情绪仍较低迷，换手率（4周移动平均）为 3.74%，位于 21 年 8 月以 7.08%分位数。不过，REITs 仍具有中长期投资价值。一是估值性价比已经很高，截至 2023 年 10 月 20 日，经营权类 IRR 为 9.38%，产权类 REITs 现金分配率为 4.31%，和投资级企业债到期收益率的利差约为 87.77bp，约处于 99.77%分位数水平。二是近期首批 4 单消费基础设施 REITs 火速获受理，体现出监管对 REITs 市场的重视。REITs 季报发布的一个月内一般为季报定价期，建议关注底层资产表现相对改善的板块及个券。  风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）市场情绪波动风险。 证券研究报告 债券·债券季度报告 2 / 21 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 正文目录 前言 ...............................................................................................................................4 一、产权类：仓储物流板块经营稳中有升，指标预测完成度高 ........................................4 二、产权类：产业园板块内部持续分化 ...........................................................................6 三、产权类：保障性租赁住房运营稳健，出租率维持高位 .............................................10 四、收益权类：能源板块财务完成度较高 .....................................................................12 五、收益权类：高速公路板块经营向好 .........................................................................14 六、收益权类：生态环保板块底层资产运营平稳 ...........................................................18 七、小结 ......................................................................................................................19 八、风险提示 ...............................................................................................................20 OZOX0YnUCZCXUX8OdN6MoMmMpNnOfQnMmNfQpPpNbRpOnRuOtOpNvPrQsM 债券·债券季度报告 3 / 21 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 图表目录 图表 1 生态环保板块可供分配金额完成度最低、能源基础设施最高 ................... 4 图表 2 仓储物流 REIT 的收入、EBITDA、可供分配金额完成情况 ...................... 5 图表 3 红土盐田港 REIT 资产出租率维持高位平稳 ................................. 5 图表 4 中金普洛斯出租率有所上升 .............................................. 6 图表 5 嘉实京东 REIT 运营稳定、租约平稳 ..........