房地产行业2023年9月公司月报：房企销融持续低位，板块估值表现不佳

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 27 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2023 年 9 月公司月报 房企销融持续低位，板块估值表现不佳 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：市场成交持续低位，龙头央企相对稳定。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年 9 月百强房企实现销售金额 4419 亿元，同比下跌 29.5%，降幅环比上月收窄 8.1pct，重点跟踪房企实现销售金额3208 亿元，同比 22 年 9 月下跌 28.2%，降幅环比上月收窄 10.6pct，本月市场成交降幅收窄，销售下滑趋势减缓，其中央企、地方国企销售分别同比下跌 17.0%、13.3%，民企单月同比降幅为 50.2%，民企信用持续下跌，央国企亦受市场下行影响。具体房企来看， 本月仅建发、中海、融创单月销售金额同比增长。 ⚫ 房企拿地：拿地力度略有下调，利润维持高位。根据公司拿地公告及中指数据，23 年 9 月 44 家样本房企中 10 家企业参与拿地，拿地规模1024 亿元，拿地力度 30%，较上月下降 4pct，占 600 城商住成交金额 39%，较上月提升 7pct。本月土地市场整体成交边际回落，但样本房企拿地规模提升导致拿地集中度提升。其中中海、招蛇、华润为拿地规模前三；9 月部分主流房企利润率小幅上升至 30%。分房企来看，万科、华润、中海本月拿地利润高达 36%、33%、33%。 ⚫ 房企融资：融资环境收窄，成本略有回升。根据公司融资公告及 wind数据，9 月 A 股样本房企实现债权融资 107 亿元，环比下降 71%，同比下降 51%，本月房企融资环境持续收窄。全口径来看，房企 23 年 9月信用债、海外债净流出为 766 亿元，发行到期比为 0.23x 本月房企信用债海外债融资规模收缩，叠加债务集中到期，偿债压力加大。9月房企境内债权平均融资成本 3.66%，环比上升 28bp。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值再创新低，房企修复进度放缓。近一个月以来（2023 年 10 月 1 日至 2023 年 10 月 31 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。根据 wind 数据，申万房地产板块当月绝对收益-7.3%，相对收益-4.1%，恒生地产类绝对收益-6.6%，相对收益-2.7%。8 月末政策放松力度加大，新房及二手房市场来访改善，但修复幅度来看，23 年 9-10 月市场销售规模仍低于 22 年及以前年份同期，市场需求绝对规模仍处于相对低位。本轮周期中历史行业政策响应机制失效，市场基本面及行业估值修复与总量挂钩更加密切，人大常委会批准中央财政在 23 年 4 季度增发 1 万亿国债安排给地方，对于出险企业保交付，行业化债，城中村改造等问题的解决都有积极意义，未来中央及地方政府的持续发力将有助于行业供需两端企稳，利好整体价值修复，建议关注板块及头部优质房企的投资机会。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-11-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -10%-3%5%13%21%28%11/2201/2303/2305/2307/2309/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 27 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 11.33 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 6.4 6.2 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 11.04 2023/9/13 买入 17.91 0.92 1.80 13.0 6.7 8.0 4.9 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 11.90 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 7.7 6.7 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 5.17 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 4.8 4.7 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.79 2023/9/14 买入 17.69 1.94 2.18 5.0 4.5 2.9 2.9 8.9% 9.1% 华发股份 600325.SH 人民币 8.40 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 6.8 5.9 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.38 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.8 4.9 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.38 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.1 6.3 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.12 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 7.2 6.6 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.72 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 28.6 12.0 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 7.32 2023/10/31 买入 18.86 1.64 1.70 4.1 4.0 6.8 9.4