房地产开发行业百强房企月度销售报告：10月百强房企权益销售额环比微增4%，市场尚未明显起色

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2023 年 11 月 01 日 房地产开发 百强房企月度销售报告：10 月百强房企权益销售额环比微增 4%，市场尚未明显起色 10 月百强权益销售额累计同比-14%，单月环比微增 4%。10 月销售同环比并无明显起色，虽然 9 月各地政策大幅放松对需求的释放起到了一定提振作用，但是因为当前购房者信心较弱，存量需求释放后新增需求并未跟进，10 月后两周市场热度较前两周明显走弱。我们认为单一政策的效果是有限度的，市场信心的修复仍需持续的政策加码。当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。10 月 TOP100 房企操盘口径销售金额4067.6 亿元，同比降低 27.5%，环比增长 0.6%；权益口径销售金额 3122.1 亿元，同比降低 27.6%，环比增长 3.8%。1-10 月 TOP100 房企实现操盘口径销售金额45635.0 亿元，同比降低 12.8%，较上月累计同比降低 1.8pct；权益口径销售金额为 35822.8 亿元，同比降低 13.5%，较上月累计同比降低 1.6pct，权益比 70.2%。 操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10 和 TOP11-20 降幅较低，而 TOP21-30 房企降幅最大。从 2023 年 1-10 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP10 房企，同比下降 8.2%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降 11.6%。跌幅最大的是 TOP21-30 房企，同比下降 21.5%。从 2023 年 1-10 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP10 房企，同比下降 6.4%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降 14.1%。跌幅最大的是 TOP21-30 房企，同比下降 21.0%。 对比 2023 年 1-10 月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是 10 强门槛。具体看，10 强门槛从 1452.6 亿元下降至 1391.0 亿元，同比下降 4.2%；20 强门槛从 629.7 亿元下降至 525.5 亿元，同比下降 16.5%；30 强门槛从 407.6亿元下降至 327.5 亿元，同比下降 19.7%；50 强门槛从 248.5 亿元下降至 205.1 亿元，同比下降 17.5%；100 强门槛从 98.4 亿元下降至 87.4 亿元，同比下降 11.2%。 企业间销售分化严重，TOP40 房企中超一半 10 月权益销售额环比下跌，国央企及少数优质民企表现更好。从 1-10 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为3351.0 亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额 2908.1、2508.4、2431、2287.0 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有 18 家实现同比正增长，较上月减少 3 家。重点房企 1-10 月销售额同比表现较好的有：华发股份 37%、建发房产 23%、华润置地 16%、中海地产 13%、招商蛇口 12%、滨江集团 11%。 投资建议：中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W43：本周新房成交同比-14.5%，百城二套房贷利率继续下行》2023-10-29 2、《房地产开发：首批消费 REITs 项目正式上报，金融创新支持获实质推动》2023-10-27 3、《房地产开发：2023W42：本周新房成交同比-14.2%，9 月核心城市房价率先企稳》2023-10-22 -16%0%16%32%2022-112023-032023-062023-10房地产开发沪深300 2023 年 11 月 01 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、10 月百强权益销售额累计同比-14%，单月环比微增 4% ..................................................................................... 3 二、企业间分化严重，TOP40 房企超一半单月环比下跌 ............................................................................................. 6 三、投资建议 ......................................................................................................................................................... 9 风险提示 ................................................................................................................................................................ 9 图表目录 图表 1：TOP100 房企操盘口径单月销售金额 ............................................................................................................ 3 图表 2：TOP100 房企权益口径单月销售金额 .