房地产行业专题研究报告：REITs市场发展的诸多正面因素

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 REITs 市场发展的诸多正面因素 房地产行业专题研究报告｜2019.2.25 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 REITs 市场建设需要更多的优质基础资产，而利率下降，信用利差收窄等诸多因素，成为 REITs 市场发展的催化剂。 ▍有利于 REITs 市场发展的正面因素不断累积。利率下降，信用利差收窄，投资者预期下行，这有利于 REITs 潜在需求的培育。资产增值预期下降，则有利于REITs 产品潜在供给的扩大。最近 ，核心城市商办物业市场大宗交易越发频繁，这也说明机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs 市场的底层资产越发成熟。 ▍丰富的不动产类别有利于 REITs 市场发展，租售并举和农村土地改革，也提供了 REITs 市场发展的历史机遇。历史上看，我国 REITs 市场的发展，经常和租售并举，住房保障有关联。农村土地制度的改革，支持集体经营性建设用地流转，也为 REITs 的推进增加了新的基础资产可能来源。 ▍参考海外 REITs 市场，REITs 投资不能离开产业研究。尽管 REITs 具备明显的固收产品特征，但未来对 REITs 的投资，不能离开产业研究，具体来说，即不能离开对基础资产的分析。我国地域差别较大，物业业态差异较大，对 REITs基础资产的研究提出很高要求。 ▍看好具备丰富底层资产的公司。我们认为，随着 REITs 市场的发展，具备丰富底层资产的公司值得青睐，因为这类资产可能会获得重估的机会。不过，并不是每一类资产都有构建 REITs 底层资产的可能。我们认为，核心城市的资产较之非核心城市更适合机构投资者持有；长租公寓资产更加符合政策方向。我们看好招商蛇口和万科 A。 ▍看好房地产基金管理公司的投资机会。我们认为，在过去一两年，房地产基金管理公司面临双重压力。其一是来自于社会固定收益类产品预期收益率过高带来的募集资金压力，其二是来自于经济增速下行带来的基础资产收益下行压力。当前信用利差开始收窄，经济增速开始启稳，出现对房地产基金有利的经营环境。如果 REITs 市场能得到进一步的发展，则意味着房地产基金在管资产“融投管退”出路更加清晰，资产规模增长因素更加明确。我们期待看到房地产基金管理公司新成长时代的开始，看好光大嘉宝。 ▍风险提示： 基础资产租金收益率过低的风险。REITs 市场发展的相关政策仍不十分明朗的风险。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 NAV EPS（元） PE （元） （元） 17A 18E 19E 20E 17A 18E 19E 20E 金地集团 买入 10.89 12.43 1.52 1.64 1.73 1.86 7.2 6.6 6.3 5.9 万科 A 买入 26.97 35.74 2.54 3.10 3.62 4.05 10.6 8.7 7.5 6.7 招商蛇口 买入 20.95 33.38 1.55 1.96 2.57 3.01 13.5 10.7 8.2 7.0 新城控股 买入 31.49 46.87 2.67 3.68 4.63 5.16 11.8 8.6 6.8 6.1 龙湖集团 买入 21.13 20.93 1.65 2.06 2.67 3.42 12.8 10.3 7.9 6.2 新城发展控股 买入 6.02 7.44 0.52 0.92 1.25 1.49 11.6 6.5 4.8 4.0 中南建设 买入 7.10 14.64 0.16 0.56 0.83 1.16 44.4 12.7 8.6 6.1 华夏幸福 买入 30.37 26.51 2.97 4.03 5.09 6.24 10.2 7.5 6.0 4.9 中国金茂 买入 3.41 7.67 0.34 0.47 0.56 0.60 10.0 7.3 6.1 5.7 光大嘉宝 买入 7.90 6.50 0.46 0.73 0.85 0.98 17.2 10.8 9.3 8.1 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2019 年 2 月 22 日收盘价 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题研究报告｜2019.2.25 请务必阅读正文之后的免责条款 目录 有利于 REITs 市场发展的正面因素不断累积 .................................................................... 1 利率下降，信用利差下降，投资者预期收益率降低 .......................................................... 1 资产增值预期下降，提升开发企业出表资产决心 .............................................................. 2 核心城市大宗交易活跃，不动产的机构化投资环境日益成熟 ............................................ 2 丰富的不动产类别，有利于 REITs 发展 ............................................................................ 3 租售并举和农村土地制度改革的历史机遇 ......................................................................... 5 参考海外 REITs 市场，REITs 投资不能离开产业研究 ..................................................... 6 全球 REITs 市场发展概况.................................................................................................. 6 股票投资领域的两类机会 .................................................................................................. 9 看好具备丰富底层资产的公司 ........................................................................................... 9 看好房地产基金管理公司的投资机会 .............................................................................. 10 风险提示 ...............................................................................................................