科技行业前瞻研究系列报告53：海外数据中心IDC公司为什么要做REITs

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 海外数据中心 IDC 公司为什么要做 REITs 前瞻研究系列报告 53｜2019.2.26 中信证券研究部 核心观点 IDC（海外数据中心）厂商拥有大量数据中心资产，亦需要大量资金进行 IDC 资源自建和收购，因此对 REITs（房地产信托投资基金）模式极为青睐，并借以实现资产流动性改善、对外持续融资能力提升、有效税率降低等。近年来，在美股市场，IDC REITs ETF 产品表现亦显著跑赢同期的标普指数、其他 REITs 类 ETF。全球顶尖 IDC 企业Equinix、DLR 均借助 REITs 提升持续融资能力，并实现业务的平稳快速增长。当前国内 IDC 市场高速增长，投资者亦开始关注 IDC 资产 REITs 化可行性，但仍需关注本土 IDC 多元化业务结构、国内外税收政策差异等潜在风险项。 ▍ 报告缘起：海外 IDC 巨头青睐 REITs，实现资产流动性改善、有效税率降低等。全球 REITs 化 IDC 厂商占全球 IDC 市场份额比重约 30%，包括 Equinix、Digital Realty Trust 、 CyrusOne 、 CoreSite 、 Quality Technology Services 、 DFT Communications 等。REITs 作为房地产证券化的重要手段，可以将流动性低的房地产投资转化为资本市场上可交易的产品，帮助发行人增加流动性，并降低有效税负（派息税前扣除），数据中心 REITs 作为 REITs 市场重要分支。IDC 厂商拥有大量数据中心资产，亦需要大量资金进行 IDC 资源自建和收购，因此对 REITs 模式极为青睐。 ▍ 案例：Equinix，内生+外延业务模式受益于 REITs 化。Equinix 在 2012 年宣布向REITs 转变，于 2015 年正式成为房地产企业。转型 REITs 后，公司经营杠杆大幅提升，并推动业务快速增长，市值至今上涨 216%。公司转型后三年资本支出为8.7/11.1/17.7 亿美元（+28%/28%/59%），收购支出为 2.5/17.7/39.6 亿美元（2013/14 年为 0.5/0 亿美元）。得益于 REITs 化，Equinix 转型后三年的收入平均增速为22%（转型前三年为15%），EBITDA平均增速为23%（转型前三年为16%）。Equinix 的数据中心数量从 2015 年的 115 个上升至 2018Q3 的 183 个，2019 年Equinix 还计划新建设 24 个数据中心，并计划收购若干家知名 IDC 厂商的资产。 ▍ 案例：DigitalRealtyTrust，全球最大批发型数据中心。Digital Realty Trust（数字房地产信托公司，简称 DLR）2004 年上市时拥有 23 座数据中心，占地 52 万平方米。自 2004 年上市以来，DLR 派息额逐年增加，曾经入选全球 Top 20 Dividend Stocks。借助 REITs 化带来的融资能力，DLR 目前在全球拥有 214 座数据中心，近三年的营业收入为 21.4/24.6/30.4 亿美元，（+21.5%/14.7%/24%），近三年净利润为 4.3/2.5/3.3 亿美元（+43.7%/-41.8%/33.4%）。 ▍ 他山之石：国内 IDC 厂商 REITs 化的可能性。目前中国 IDC 市场持续保持高速增长，2017 年市场规模达到 946 亿人民币（+32%），国际数据公司预计到 2020 年，该市场规模将达到 2000 亿人民币。第三方数据中心快速崛起，投资人看到了国内数据中心 REITS 化机会，并开始关注中国 IDC 厂商 REITs 化的可能性。REITs 化的可能性：1）国内 IDC 市场规模快速增长，各 IDC 厂商对外投资、并购的资金需求较大；2）目前国内 IDC 厂商融资方式大多以银行贷款为主，信贷金额及使用方向等受到较大约束。潜在风险：1）大多国内 IDC 厂商营收结构复杂，除 IDC相关业务以外还有大量其他业务；2）国内 IDC 厂商物业租期相对较短，可能无法满足 REITs 条件；3）国内外税收政策不同，国内开展 REITs 可能面临双向征税的问题。 ▍ 风险因素：宏观经济波动导致 IT 支出不及预期风险；全球云计算市场不及预期风险；数据泄露&运营事故风险；核心技术人员流失风险等。 ▍ 投资策略：全球 IDC 市场快速发展，A 股 IDC 板块初现，我们看好全球和国内第三方 IDC 厂商的长期前景，建议关注：Equinix、Digital Realty Trust、光环新网、宝信软件、数据港、万国数据等。 许英博 科技产业首席分析师 S1010510120041 陈俊云 前瞻分析师 S1010515110005 顾海波 首席通信分析师 S1010510120041 19589444/36139/20190226 13:57 报告 前瞻系列研究报告 53｜2019.2.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 海外 IDC 巨头青睐 REITs ................................................................................................. 1 海外 IDC 市场持续维持快速增长 ...................................................................................... 1 数据中心 REITs：REITs 的衍生产品 ................................................................................. 3 Equinix：内生+外延的业务模式受益于 REITs 化 ............................................................ 4 DLR：全球最大批发型数据中心 ....................................................................................... 7 国内 IDC 厂商 REITs 化的可能性 ..................................................................................... 9 风险因素 ......................................................................................................................... 10 投资策略 ..............................................................................