房地产行业：粤港澳区域势起，深度解析广深区域发展趋势

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 25 [Table_MainInfo] ┃研究报告┃ 房地产行业 2019-2-20 长江地产|粤港澳区域势起，深度解析广深区域发展趋势 行业研究┃深度报告评级 看好 维持 报告要点 粤港澳横空出世，大湾区区域风起《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，其中以港、澳、广、深四大中心城市为发展核心引擎。香港定位为巩固和提升其国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位；澳门定位为建设世界旅游休闲中心；要求广州充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，着力建设国际大都市；深圳为发挥全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市。 产业、政策等吸引人口流入，深圳与广州需求支撑因素充足广州与深圳截至 2017 年实际 GDP 三年复合增速分别为 7.9%和 8.9%，领先京沪与全国水平，优势产业契合制造业转型升级方向。相对北京和上海，深圳与广州落户门槛较低，居住环境相对舒适。产业发展、政策态度与居住感受上的优势也直接体现在人口流入上，深圳与广州截至 2017 年常住人口三年复合增速分别为 5.14%和 3.49%，户籍人口三年复合增速分别为 9.38%和 2.15%，较其他城市优势明显。另一方面，人口年轻化与低户籍人口比例（深圳 2017 年为34.7%，远低于其他主要城市）也将在未来支撑房地产市场需求释放。 深圳与广州中长期均存在供需矛盾，深圳供给稀缺问题更加突出至 2017 年末，深圳市国土开发强度接近 50%，已基本没有可供成片开发的土地；2017 年全年仅成交 2 幅宅地，总规划建面约 23.92 万平方米；若以每套90 平计，全年供地仅可提供 2658 套住房。2013 年住房调查显示，深圳 5.2 亿平存量住宅中原村民集体经济组织自建、合建房即超 2.6 亿平，而商品房不足1.2 亿平，供应结构矛盾突出。广州 2017-2021 年住房建设计划安排 75 万套，年均约 15 万套，假设每套住宅 3 人居住，则供应住宅用地年均可解决约 45 万人居住问题；2017 年广州常住人口新增 45.49 万人，供给仍不充裕。 广深楼市迎发展良机，区域龙头有望持续受益招商蛇口禀赋优势明显，至 2017 年末，公司在深圳拥有约 368 万平土地储备，约占总土地储备的 11%；公司的园区土地储备丰富，其中约 531 万平位于深圳（截至 2017 年末），主要分布在前海蛇口自贸区范围内，其中最多为前海片区，重估价值较高；近期公司也签署了前海土地整备协议，潜在价值释放值得期待。合景泰富集团广州、佛山土储占比分别达 22.0%和 9.5%，公司另在深圳坂田及香港鸭脷洲和启德拥有项目，2018 年中期按权益合并核心利润率为 19.3%，与去年同期比较上升 3.9 个百分点，激励变革背景下经营或持续提速。 [Table_Author]分析师 申思聪 （8621）61118713 shensc1@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518010003 分析师 刘清海 （8621）61118713 liuqh3@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518040001 联系人分析师 [Table_Company]行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 000002 万科 A 买入 000656 金科股份 买入 001979 招商蛇口 买入 600048 保利地产 买入 600340 华夏幸福 买入 601155 新城控股 买入 [Table_QuotePic]市场表现对比图（近 12 个月） -42%-35%-28%-21%-14%-7%0%7%2018/22018/52018/82018/11房地产沪深300资料来源：Wind [Table_Doc]相关研究 《长江地产丨如何看待通州区将与北三县协同发展规划？》2019-2-17 《龙头销售降速，城市结构如何分化？》2019-2-3 《销售增速整体走弱，中型房企表现较优——2019 年 1 月房企销售点评》2019-2-1 风险提示： 1. 区域规划推进或不及预期，影响地区发展进度；2.调控政策及流动性变动或对行业产生一定影响。74491 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 25 行业研究┃深度报告 目录 大湾区横空出世，粤港澳区域风起 ............................................................................................... 4 城市定位：以港、澳、广、深为发展核心引擎 ....................................................................................................... 4 交通建设：大湾区核心交通圈呼之欲出 .................................................................................................................. 4 产业布局：发展先进制造产业集群 .......................................................................................................................... 5 区域合作：建设宜居宜业宜游的优质生活圈 ........................................................................................................... 5 维度一：产业发展 ........................................................................................................................ 6 经济整体发展水平：开放前沿，增速领先 ............................................................................................................... 6 产业结构与支柱产业：结构优良，高端引领 ........................................................................................................... 7 维度二：政策态度 ........................................................................................................................ 9 产业政策：引资积极，鼓励创新 .......