房地产行业专题研究报告：2019年房地产行业运行定量预测更新

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 2019 年房地产行业运行定量预测更新 房地产行业专题研究报告｜2019.2.21 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 伴随一些新的因素出现，我们对 2019 年全年的商品房销售（包括一手房和二手房销售），新开工面积，竣工面积，房地产开发投资，土地出让金变动等，进行深入研究，并更新定量预测结论。 ▍地产企业融资便利性提升，资金成本下降。按揭贷款利率稳步缓慢下行。房地产企业的回款，房地产产业链的运行，都在逐渐发生改变。 ▍预计 2019 年土地市场冷热不均，土地财政整体缩水。我们预计 2019 年实现土地出让金约 5.3 万亿元，同比下降 18.6%。但百城（一二线和部分三线城市）土地出让总金额有望同比上升 2.0%。四线以下城市土地市场预计较为萧条。 ▍我们预计 2019 年新开工面积基本持平，竣工面积温和增长，开发投资增速小幅回落。我们预测，2019 年房屋新开工面积同比下降 0.4%，竣工面积同比增长6.5%，房地产开发投资同比增长 3.8%。竣工面积和二手交易规模的反弹，有助于家电等下游行业需求释放。 ▍二手房销售额有所反弹，新房销售额预计不会负增长。我们预计，全国一手商品住宅和二手商品住房的销售额分别达到 12.8 万亿元和 7.2 万亿元，比 2018年同比分别增长 1.1%和 10.1%。我们的新房销售预测模型，并非立足于推货—去化的逻辑链条，而是基于信贷投放的逻辑链条。 ▍风险因素：房地产市场政策加码，基本面调整风险。 ▍投资策略：融资趋松利好板块，推荐基本面确定性较强个股。我们相信，逐渐下行的企业资金成本和居民购房按揭利率，有望推动板块反弹。区域销售分化，令我们更看好一二线储备较多的个股。我们推荐招商蛇口，华夏幸福，中南建设，万科 A，龙湖集团等公司。 重点预测的指标 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019E 百城住宅类土地成交金额（亿元） 24873 19074 18282 24727 33210 33152 33826 同比 -23.3% -4.2% 35.3% 34.3% -0.2% 2.0% 全国土地出让金收入（亿元） 41250 42606 32547 37457 52059 65096 52992 同比 3.3% -23.6% 15.1% 39.0% 25.0% -18.6% 新开工面积（亿平米） 20.1 18.0 15.4 16.7 17.9 20.9 20.9 同比 -10.7% -14.0% 8.1% 7.0% 17.2% -0.4% 竣工面积（亿平米） 10.1 10.7 10.0 10.6 10.1 9.4 10.0 同比 5.9% -6.9% 6.1% -4.4% -7.8% 6.5% 房地产开发投资（亿元） 86013 95036 95979 102581 109799 120264 124834 同比 10.5% 1.0% 6.9% 7.0% 9.5% 3.80% 商品住宅销售额（亿元） 67,695 62,411 72,753 99,064 110,240 126,393 127,806 同比 -7.8% 16.6% 36.2% 11.3% 14.7% 1.1% 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 19530817/36139/20190221 13:59 房地产行业专题研究报告｜2019.2.21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 ▍ 产业链运行的历史回顾 我们研究的目标是根据市场的新情况，更新我们关于 2019 年商品房销售，开发投资，新开工，竣工面积的预测，从而指导地产板块和上下游板块的投资。 表 1：2011 年以来房地产市场主要指标的运行情况，除个贷利率变化外均已做指数化处理 二手房销售面积 二手房交易均价 新房销售面积 新开工面积 竣工面积 房地产开发投资 个贷余额增量 贷款总额增量 个贷利率变化（BP) 2011 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 228 2012 1.25 1.08 1.02 0.93 1.07 1.16 0.91 1.10 -140 2013 1.62 1.33 1.19 1.05 1.10 1.39 1.54 1.19 31 2014 1.15 1.33 1.10 0.94 1.16 1.54 1.53 1.31 -28 2015 2.00 1.69 1.17 0.81 1.08 1.55 2.09 1.57 -155 2016 2.53 2.19 1.44 0.87 1.15 1.66 3.89 1.69 -18 2017 1.63 2.36 1.55 0.93 1.10 1.78 3.63 1.81 74 2018 1.62 2.25 1.57 1.09 1.01 1.95 3.39 2.16 46 资料来源：Wind，中国人民银行，中原地产，中信证券研究部注：指数化处理是指以 2011 年为 1.00；二手房销售面积指深圳、杭州等八城市的二手房网签面积合计；二手房交易均价指中原地产发布的上海、深圳等四城市二手房交易均价；新房销售面积，新开工面积，竣工面积和房地产开发投资数据来自国家统计局；个贷余额增量为新增居民户中长期贷款规模模拟；新增信贷即新增人民币贷款总额；个贷利率数据来自央行的货币政策执行报告 表 2：2011 年以来房地产市场主要指标的运行情况，除个贷利率变化外均为同比增速 二手销售 二手房价 新房销售面积 新开工 竣工 开发投资 新增个贷 新增贷款 个贷利率变化（BP) 2011 4% 17% 18% 28% -26% -6% 228 2012 25% 8% 2% -7% 7% 16% -9% 10% -140 2013 29% 23% 17% 13% 2% 20% 69% 8% 31 2014 -29% 0% -8% -11% 6% 10% -1% 10% -28 2015 75% 27% 7% -14% -7% 1% 37% 20% -155 2016 27% 30% 22% 8% 6% 7% 86% 8% -18 2017 -36% 8% 8% 7% -4% 7% -7% 7% 74 2018 -1% -5% 1% 17% -8% 10% -7% 20% 46 资料来源：Wind，中国人民银行，中原地产，中信证券研究部注：指数化处理是指以 2011 年为 1.00；二手房销售面积指深圳、杭州等八城市的二手房网签面积合计；二手房交易均价指中原地产发布的上海、深圳等四城市二手房交易均价；新房销售面积，新开工面积，竣工面积和房地产开发投资数据来自国家统计局；个贷余额增量为新增居民户中长期贷款规模模拟；新增信贷即新增人民币贷款总额；个贷利率数据来自央行的货币政策执行报告 ▍ 资金面的关键变化 企业融资趋松明显 房地产的拿地，新开