房地产行业：基本面下行为政策改善奠定基础，继续推荐龙头房企

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 20 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 基本面下行为政策改善奠定基础，继续推荐龙头房企 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：各地强调房地产调控目标不动摇，棚改量下滑明显 本周上海住建委工作会议强调坚持房地产市场调控目标不动摇，深圳六届五次会议则表示要做好稳房价、稳租金、稳预期工作。棚改方面，新疆、吉林、青海、甘肃 19 年棚改计划量同比分别下降 69%、67%、64%、21%。  本周基本面情况： 2 月前 14 天 40 城新房成交同比下降 64.1% 根据 Wind、CRIC：受春节因素影响，2 月前 14 日 40 城商品房成交量同比下降 64.1%。推盘方面，13 个重点城市 2 月前 14 天推盘 161.57 万方，同比下降 51.3%，批售比仍维持低位。  基本面下行为政策改善奠定基础，继续推荐龙头房企 进入 19 年，行业整体成交进一步弱化，尤其是部分龙头房企销售增速承压明显，我们认为主要有两个原因，首先，1-2 月为推盘淡季，龙头房企的新盘供给较少，供给出现一定幅度的收缩。其次，去化率客观上呈现一定幅度的回落，根据中指院数据，19 年以来，重点城市平均去化率在 50%-60%之间，而 18 年全年约 78%。对后续成交的判断方面，进入 3 月份后，房企或逐步加大新推货力度，重点城市在供给推动下成交或持续改善，当然，在政策未有进一步松动之前，去化率将维持下行趋势，整体基本面或类似 14 年 3 月-9 月。三四线城市方面，根据目前各地公布的 19 年棚改计划数据，24 个省份 19 年棚改计划规模同比下滑 28%，棚改体量下降加上购买力的制约，19 年三四线需求将持续寻底。政策方面，行业基本面弱化为政策面改善奠定基础，本周西安、常州等重点城市继续跟进人才及落户政策，未来二线城市政策或将有进一步改善空间。信贷方面，根据我们统计，19 年 1 月 A 股房企融资规模 1415 亿元，而 18 年全年月均融资规模仅 787亿元，从结构看，主要是公司债、短融等融资规模改善显著，整体融资顺畅度的提升有助于房企借新偿旧，缓解 19 年兑付高峰的资金压力，并且新增债务的资金成本较 18 年高点有一定幅度回落。板块投资方面，我们继续建议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善对估值有支撑，其次，龙头房企 18、19 年结算业绩增长具备支撑，结算业绩的防御性以及销售规模的成长性将支撑龙头房企的收益表现。推荐标的，一线 A 股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业，H 股龙头关注：中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-02-17 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:成交表现进一步弱化，房企融资顺畅度提升 2019-02-04 房地产行业:新增供给收缩，成交同比再次回落 2019-01-28 房地产行业:供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落 2019-01-22 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -37%-29%-22%-14%-6%2%02/1804/1806/1808/1810/1812/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 20 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 评级 货币 股价 合理价值 （元/股） EPS(人民币) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 2019/2/15 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 26.55 - 2.99 3.44 8.88 7.71 5.7 5.9 20.9 20.1 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 19.21 - 2.00 2.47 9.61 7.79 8.3 6.7 20.1 18.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 28.83 - 3.80 4.82 7.58 5.98 6.4 6.2 29.1 26.9 601155.SH 新城控股 买入 人民币 29.78 - 3.93 5.22 7.57 5.71 6.8 6.6 29.3 27.9 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 6.33 - 1.20 1.33 5.27 4.74 - - - - 600383.SH 金地集团 买入 人民币 10.86 - 1.62 1.99 6.72 5.45 - - - - 002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 8.89 - 1.78 2.24 4.99 3.96 5.8 5.1 22.0 21.7 600208.SH 新湖中宝 买入 人民币 3.09 - 0.54 0.67 5.76 4.64 - - - - 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 6.82 - 0.59 1.08 11.50 6.33 - - - - 000671.SZ 阳光城 买入 人民币 5.64 - 0.77 1.08 7.29 5.21 27.6 25.0 18.2 21.2 000402.SZ 金融街 买入 人民币 7.29 - 1.05 1.09 6.96 6.68 - - - - 000732.SZ 泰禾集团 买入 人民币 13.52 - 1.88 2.02 7.21 6.69 - - - - 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 5.66 - 0.78 1.12 7.28 5.04 11.9 9.0 19.4 21.9 600325.SH 华发股份 买入 人民币 6.89 - 0.9