地产行业专题报告：庖丁解牛，如何看2019年地产基本面

地产行业专题报告 庖丁解牛——如何看 2019 年地产基本面 行业专题报告 行业报告 地产 2019 年 02 月 19 日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*多地棚改计划下调，居民中长贷回升难掩楼市压力》 2019-02-17 《行业快评*地产*楼市稳中趋弱，城市及房企延续分化》 2019-02-12 《行业动态跟踪报告*地产*业绩整体向好，主流房企稳健》 2019-02-12 《行业周报*地产*机构持仓延续回升，全年关注一二线房企》 2019-01-27 《行业动态跟踪报告*地产*投资保持韧性，新开工延续高位》 2019-01-21 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN   销售：楼市软着陆，一二线优于三四线。我们相对看淡 2019 年基本面，其中一二线好于三四线，下半年优于上半年。2018Q4 楼市已明显降温，2019 年大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经两年调整，叠加政策微调及货币环境改善，预计以筑底盘整为主；三四线供应增加、需求萎缩，且此前未有明显调整，量价均将面临较大压力。后续随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善，一二线基本面有望率先迎来缓慢复苏，预计 2019 年全国销售面积同比降 6.9%。  新开工：补库存叠加三四线抢开工，2019 年前高后低。2018 年全国新开工同比增 17.2%，持续三年攀升；其中 40 城与三四线同比增 10.3%和21.4%，三四线占比提升至 64.1%。2018 年各类城市开工销售比均明显大于 1，行业已步入补库存阶段。展望 2019 年，考虑三四线楼市景气度往下，当前为三四线房企去库存窗口期，预计短期三四线新开工仍将相对积极，叠加全国住宅已开工未售库存仍处低位，均将为 2019 年新开工提供支撑。预计 2019 年新开工前高后低，同比下降 2%。  竣工：交房刚性叠加资金环境改善，2019 年有望回升。资金偏紧背景下，房企出于资金安排角度，放缓预售到竣工的施工节奏，2018 年全国竣工同比下降 7.8%，绝对量已跌破过去五年 10 亿平的平台。考虑到 2017、2018 年竣工已连续两年负增长，我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限。从两年左右交房周期来看，2015-2018 年期房销售明显回升；从三年建设周期来看，2016-2018 年新开工持续攀升；再叠加资金面缓解，预计2019 年竣工有望回升。  投资：增速下台阶，2019 年微增。地产投资包括土地购置费用和建安投资。2018 年全国地产投资同比增长 9.5%，其中土地购置费同比增长 57%，建安投资同比降 3.2%。2019 年行业正由“低库存+紧资金”向“高库存+紧资金”演变，房企拿地、开工均面临收缩。尽管土地购置费及施工强度面临下降，但由于新开工绝对值超过竣工，施工面积仍将保持一定增速，有望带动投资延续增长，中性假设下预计 2019 年地产投资同比增长 2%。  投资建议：尽管 2019 年投资增速面临回落，但竣工有望回升，地产后周期产业链表现有望优于 2018 年，同时新开工前高后低，短期仍将为上游产业提供一定支撑。从销售角度来看，楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力，唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长，行业集中度有望继续提升。尽管行业基本面下行，但板块估值已处于历史低位，且从前三轮周期底部来看，行业触底过程中板块均存在反弹，我们看好 2019 年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。短期楼市将继续触底，整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；后续随着政策及融资环境改善、盈利下调及资金链风险释放，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛等。  风险提示：1）2019 年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -40%-30%-20%-10%0%10%Feb-18 May-18 Aug-18 Nov-18沪深300地产证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 21 股票名称 股票代码 股票价格 2019-2-19 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2017A 2018E 2019E 2020E 2017A 2018E 2019E 2020E 招商蛇口 001979.SZ 20.12 1.55 1.94 2.45 3.05 13.0 10.4 8.2 6.6 强烈推荐 万科 A 000002.SZ 27.03 2.54 3.26 4.11 5.1 10.6 8.3 6.6 5.3 强烈推荐 保利地产 600048.SH 12.79 1.31 1.58 1.91 2.3 9.8 8.1 6.7 5.6 强烈推荐 金地集团 600383.SH 10.86 1.52 1.85 2.13 2.44 7.1 5.9 5.1 4.5 强烈推荐 新城控股 601155.SH 30.46 2.67 4.45 6.01 7.88 11.4 6.8 5.1 3.9 强烈推荐 天健集团 000090.SZ 5.82 0.42 0.5 0.74 1.29 13.9 11.6 7.9 4.5 推荐 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 21 正文目录 一、 前言 ............................................................................................................................. 6 二、 销售：楼市软着陆，一二线优于三四线 ...................................................................... 7 2.1 一二线缓慢企稳，三四线渐显疲态 ............................................................................... 7 2.2 限签及限价政策微调叠加高价盘占比提升推高核心城市均价 ....................................... 8 2.3 一二线优于三四线，预计 2019 年同比降