房地产行业23年9月REITs月报：政策持续强化，量变价稳市场逐渐成熟

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 31 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：23 年 9 月 REITs 月报 政策持续强化，量变价稳市场逐渐成熟 [Table_Summary] 核心观点：  9 月新政策是对已有政策体系的进一步强化，包括扩大试点行业范围和引入保险资金。试点行业方面，9 月 8 日证监会拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条进行修改，在试点行业范围中新加入消费类基础设施（商场、购物中心、农贸市场等）。此次修订将作为消费 REITs 发行的前提条件，将为消费 REITs 在审核的过程中提供合理性依据。9 月 30 日，国务院办公厅发布《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》，鼓励依托景区项目发行REITs，将景区 REITs 放到了重要位置上。引入资金方面，9 月 10 日金融监管总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，提出对于保险公司投资 REITs 中未穿透的，风险因子从 0.6 调整为 0.5。风险因子即保险公司投资和经营业务的资本占用，下调风险因子，将提高保险公司的资本使用效率，有利于引导保险资金入市配置 REITs。  建信金风新能源 REIT 作为首单民营风力发电项目，受政策催化作用明显，评估价值为 8.81 亿元。项目公司 24 及 25 年预测收入均为 1.3 亿元，预测可分配金额分别为 0.9 和 1.0 亿元，分派率分别为 10%和11%。根据招募说明书测算，目前国补占营业收入的 32%，在 24、25年预测分红额中分别占 44%和 40%，但国补将于 2033 年发放完毕，将对后期收入和分红造成影响。另一方面，国补将形成较长期限的应收账款，16 年至 23 年 3 月末国补账期最长为 3.5 年，加权平均值为 2.7 年。20 年公司已陆续回款，23.03 应收账款较 20 年末已下降 52%，且后续项目拟采用“银行无追保理+发起人买断”的模式平滑应收账款。  9 月 C-REITs 市场活跃度下降，但行情走势平稳。根据 Wind 数据，9月 C-REITs 综合收益指数上升 0.11%，日均换手率 0.69%（下降0.22pct）。截至 9 月 301 日，中国 C-REITs 市场总规模达 907 亿元，流通盘市值达 401 亿元，上市基金总数 28 只。9 月总交易量 12.20 亿份，环比下降 5.77 亿份，市场活跃程度不及 7、8 两月。9 月 C-REITs整体走势超越同期股债表现，整月走势略高于 NAV，估值水平合理。9 月不动产板块中产业园区微涨 0.07%，物流设施和保租房分别下滑1.14%和 1.00%。经营权板块下滑 1.37%，其中高速公路下滑 1.62%；水电环保下滑 2.00%；新能源微跌 0.17%。本月由于分红除息 7.4 亿元导致价格行情下跌，但总体综合收入仍上升 0.11%。9 月张江产园REIT 上涨最多为 5.28%，主要系发行人于 9 月 25 日增持带动行情。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-10-23 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -15%-8%-2%5%12%19%10/2212/2202/2304/2306/2308/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 31 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 11.62 2023/9/22 买入 22.30 1.70 1.74 6.8 6.7 9.8 12.3 7.0% 6.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 11.64 2023/9/13 买入 17.91 1.80 1.89 6.5 6.2 4.9 4.0 12.1% 11.3% 新城控股 601155.SH 人民币 11.52 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 6.5 4.7 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 5.35 2023/9/21 买入 13.76 1.09 1.10 4.9 4.9 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 9.23 2023/9/14 买入 18.38 2.18 2.40 4.2 3.8 2.9 2.8 9.1% 9.1% 华发股份 600325.SH 人民币 8.56 2023/9/25 买入 14.01 1.41 1.67 6.0 5.1 4.2 2.1 11.8% 12.2% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.66 2023/9/1 买入 14.02 1.72 2.06 5.0 4.2 2.9 2.0 15.9% 16.0% 首开股份 600376.SH 人民币 3.80 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 12.3 7.5 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 7.85 2023/9/22 买入 21.49 1.70 1.74 4.2 4.1 9.8 12.3 7.0% 6.7% 中国海外发展 00688.HK 港币 14.98 2023/9/19 买入 25.87 3.01 3.54 5.0 4.2 4.4 3.7 7.9% 8.5% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.63 2023/8/30 买入 5.93 1.08 1.19 2.4 2.2 1.6 1.4 10.3% 10.2% 越秀地产 00123.HK 港币 7.82 2023/9/21 买