房地产行业：关注后续供给淡季对成交的压力

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 17 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 关注后续供给淡季对成交的压力 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：租赁试点加速推进，地方行政政策继续底部改善 本周，住建部同意新增福州、南昌、青岛、海口、贵阳 5 城作为利用集体建设用地建设租赁住房试点城市（原有 13 城）。地方层面，莆田出台人才政策，降低人才公积金贷款首付比例，提高贷款额度，同时，东方市给予高层次人才及本硕人才购房及租房补贴，地方行政政策继续底部改善。  本周基本面情况：13 个重点城市推盘继续放量 根据 Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积：本周，我们监测的 40 个城市商品房成交面积 458.44 万方，环比下降 0.2%，同比下降 4.8%，其中 4 大一线、23 个三四线分别环比上涨 3.9%、2.8%，13 个二线环比下降 3.3%。推盘方面，本周 13 个重点城市本周推盘 146 万方，同比上涨 11.5%，增速与上周持平，推盘持续放量。  地产周观点：关注后续供给淡季对成交的压力 基本面方面，1月前17天，40城商品房销售同比下滑9.9%，供给端则继续放量，根据我们统计，1月前17天13城商品房推盘面积同比上涨15.1%，而去化方面，根据中指院数据，部分重点城市去化率已经下降在40%以下，市场景气度加速下行，当然，去化率的显著下降可能也与新推项目的区位等有关。我们认为一季度通常为推盘的淡季，如果后续推盘规模也出现下降，成交或将面临供需的双重压力，不排除成交同比增速加速恶化的可能。政策面方面，行政政策维持底部改善，本周部分城市继续跟进公积金及人才补贴政策。信贷层面上，我们认为未来货币政策将维持改善，并将带动信用派生，无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下，并且随着基本面调整压力的加大，房企融资政策也存在进一步松动的空间（实际上，最近1个月房企的信用债规模已经出现明显上涨）。板块投资方面，从过去3轮小周期来看，基本面底部配合政策面改善是板块估值弹性增长的两个必要条件，而目前地方行政政策的底部改善、叠加行业资金环境向好，将对板块估值形成支撑，并且从以往经验看，龙头房企的收益拐点通常更加提前，并且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出，因此，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-01-20 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 18 全年及 12 月市场分析:政策面底部改善，行业资金环境向好 2019-01-17 房地产行业:去化率创近期新低，按揭贷利率改善确立 2019-01-13 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -44%-35%-26%-16%-7%3%01/1803/1805/1807/1809/1811/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 17 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ............................................................................. 4 主要政策回顾 .................................................................................................. 4 重点城市成交情况 .......................................................................................... 4 重点城市推盘及库存跟踪................................................................................ 9 全国土地市场供给成交情况 .......................................................................... 12 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ................................................................ 14 图表索引 图 1：本周主要政策一览（2019.01.14-2019.01.18） ........................................... 4 图 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 .................... 5 图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 6 图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 5：40 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 6：40 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 7：40 城新房成交整体年同比 ............................................................................ 6 图 8：40 城新房成交分线城市