房地产行业18全年及12月市场分析：政策面底部改善，行业资金环境向好

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 18 全年及 12 月市场分析 政策面底部改善，行业资金环境向好 [Table_Summary] 核心观点：  政策环境综述：中央表态温和，地方政策底部改善 18 年全年，中央对于房地产依旧定调坚持房住不炒，坚持因城施策、分类调控，强调政策的连续性稳定性。进入 12 月，住建部会议明确 19 年调控目标为“稳地价稳房价稳预期”，表态趋于温和。与此同时，央行降准1 个百分点为市场释放流动性，资金面边际改善。而在地方层面，菏泽取消限售政策、人才政策与公积金改善政策继续落地，地方政策底部改善。  成交市场综述：年末供给支撑成交改善 根据房管局数据，18 年 3 月重点城市销售增速底部出现拐点，重点城市在供给改善叠加低基数的背景下，全年成交呈现弱改善。单月来看，12月 40 个重点城市成交面积同比上涨 4.0%，增速较 11 月下滑 1.0 个百分点，主要受供给推动，26 城市商品房年末推盘放量创年内新高，推盘面积在基数抬升同时同比上涨 41%。我们认为未来一二线城市价格调控压力不减，供给放量的情况下成交或边际改善，但需要关注市场去化变动情况。而对三四线而言，在销售连续三年处于历史高位的情况下，未来需求或将面临小周期的自然回落。  土地市场综述：年末供给放量而成交同比下滑，流拍率回落 根据中指院数据，在 14-16 年土地供需量连续 3 年下滑的背景下，17-18 年土地供需均出现大幅上涨，而当前土地市场降温明显，300 城市宅地出让金增速从 17 年拿地 47%回落至 18 年的 3%，单月来看，12 月供给放量而成交同比下滑，供销比高位回落但仍处于 15 年年中水平，同时，300城宅地流拍率 10.0%，较 11 月回落 6.8 个百分点，仍处于相对高位。  资金环境综述：行业利率改善趋势确立，资金面继续向好 按揭贷方面，融 360 数据显示，18 年 12 月首套房贷利率 5.68%，环比下滑 3bp,为 16 年 8 月以来的首次回落，二套房贷利率则回落 2bp 至6.04%，连续 2 个月下行。我们认为伴随着整体流动性的进一步释放，叠加信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好，无论是房企融资端还是居民按揭贷端均将边际改善。板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善，将对板块的估值形成支撑，并且考虑到 18-19 年结算业绩确定性增长带来的防御性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。  风险提示 资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-01-17 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:降准利于行业资金环境改善，板块估值有支撑 2019-01-06 房地产行业:18 年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出 2019-01-02 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -46%-36%-26%-16%-7%3%01/1803/1805/1807/1809/1811/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 投资策略月报|房地产 目录索引 政策环境综述：中央表态温和，地方政策底部改善 ................................................ 5 成交市场综述：年末供给支撑成交改善 ................................................................ 12 总体成交市场分述：重点城市供给支撑成交改善，批售比小幅上升 ............ 12 各线城市成交分述：12 月一线、二线城市改善，三四线趋势性回落 ........... 16 土地市场综述：年末土地供给放量，流拍率略有回落 .......................................... 20 土地市场分述：18 年土地供需继续放量，全年增速前高后低...................... 20 12 月宅地市场分述：供给放量而成交增速下滑，流拍率小幅回落 .............. 21 资金环境：行业利率改善趋势确立，资金面继续向好 .......................................... 26 图表索引 图 1：18 年全年中央层面重点调控政策一览 .......................................................... 5 图 2：各地收紧、放松政策与销售面积增速情况 .................................................... 7 图 3：2018 年 12 月重要地方政策一览 ................................................................ 10 图 4：2018 年 12 月重要地方政策一览 ................................................................ 11 图 5：全国重点 40 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 12 图 6：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 12 图 7：重点 40 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 12 图 8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速