2018年中原地产年报

7 2018 年度报告 | 寻找下行周期中的确定性 | 目录 寻找下行周期中的确定性 目 录 1. 宏观判断：寻找下行周期中的确定性  下行周期确立  市场逻辑置换  寻找确定性 2. 基本面决定城市分化 3. 各城市群表现分化 长三角综合表现最佳 城市群内梯度分化 城际轮动效应凸显 4. 2018 年房地产市场 10 大关键词 5. 新房市场：一二线城市跌幅收窄 三四线城市降温显著  棚改收紧 三四线城市成交量增速大幅放缓  金融信贷进一步紧缩  分三四线城市库存消化周期显著下降 6. 土地市场：成交量分化 三四线城市热度降低  土地流标率上升 大部分城市土地储备减少 7. 标杆房企：房企趋于谨慎 拿地热情大幅降低  销售逆市增长 部分房企以价换量  房企拿地热情大幅降低 8. 二手市场：调控强度不减 热点城市量跌价升 作者： 程澐、刘渊、张大伟、肖亦宗 电话: (8621)62565615-873 邮件: ccpr@centaline.com.cn ©2018 版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。 1 寻找下行周期中的确定性 2018 年 12 月 寻找下行周期中的确定性 在我们 2018 年 7 月发布的半年度报告中，率先指出了房地产市场正在“步入下行周期”。半年之后，市场的走势印证了我们的判断，下行周期已经确立。当前，和过去三年的上行周期相比，市场的内在逻辑已经发生了显著变化。旧有的逻辑被取代，未来市场的走势充满了不确定性。在这样的环境下，我们如何判断 2019 年楼市的走向？可以说是在下行周期的不确定性环境中，寻找其中可以确定的方向。 （一）下行周期确立  成交量走低 2018 下半年，一二线城市新建商品住宅成交量继续维持低位，占全国销量 80%的三四线城市增长也开始放缓。8 月份后，全国新建商品住宅面积和金额增速一路下滑。预计到 2018 年底，全国新建商品住宅的销售面积增幅很可能低于 1%，成为自 1998 年房改以来的历史第三低位，而前两次低位分别是 2008 年和 2014 年（住宅销售面积-19%，-9%）。这两个年份均为房地产行业的大低谷，其后也均引发了政府大规模的救市行动（2009 年“四万亿”，2015 年“去库存”）。2018 年可以说是最接近前两次低谷的年份。 图 1-1：全国商品房、住宅销售面积年增长率（1999-2018E） 数据来源：中原集团研究中心  二手住宅价格下跌 在 7 月的报告中，我们判断市场下行的标志之一是一线城市的二手住宅价格停涨。而 9 月以来，覆盖 8 大城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京）的中原二手住宅价格指数全线同步出现下跌。截至本文截稿时，指数已经从 9 至 11 月连续下跌了 3 个月，月均跌幅超过 1%。这样的跌幅已经不再是小幅波动，而是实质性的下跌。短期来看，根据先行指标之“中原二手住宅报价指数”和“中原经理指数”显示，仍有继续下跌的趋势。中原二手住宅价格指数跌幅已超过 2014 年，接近 2008 年的月均水平。由此印证市场下行趋势确立。 图 1-2：中原二手住宅价格指数，8 城市月均涨跌幅 (2004.05-2018.11) 数据来源：中原集团研究中心 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018E商品房销售面积增长率 住宅销售面积增长率 -4%-2%0%2%4%6%04050409050105050509060106050609070107050709080108050809090109050909100110051009110111051109120112051209130113051309140114051409150115051509160116051609170117051709180118051809 1 寻找下行周期中的确定性 2018 年 12 月 图 1-3：中原二手报价指数（2017 年第 1 周-2018 年第 49 周） 数据来源：中原集团研究中心 图 1-4：中原二手经理指数（2017 年第 1 周-2018 年第 49 周） 数据来源：中原集团研究中心  土地市场持续低迷 土地市场遇冷是我们判断市场下行的另一个重要依据。土地市场的热度直接反映房地产市场的主要参与者——开发商对未来的信心。2018 上半年，土地市场已经出现转冷的趋势，40 个重点城市的住宅用地流标率超过溢价率，符合此前市场下行周期的特征。下半年土地市场的低迷进一步加剧，流标率攀升，溢价率继续走低。土地市场的表现同样确立了房地产已进入下行周期。 图 1-5：40 个重点城市含住用地流标率与溢价率（2009.01-2018.10） 数据来源：中原集团研究中心  预期改变，开盘认购率下滑 在我们７月报告中，唯一表现依然强劲的指标是新开盘认购率。这一指标反映出购房者对未来楼市的预期依然看好。但正如我们在 7 月报告中指出的： “如果说成交量下降、价格停涨和土地市场转冷都符合此前市场转冷标志的话，购房者心态的稳定，成为很多人认为市场并未走入下行周期的依据。但我们应该看到，随着调控政策的持续，当房价不涨维持的时间越来越长，这样的心态是或会逐渐改变的。一线城市二手价格的逐步下滑就是例证。一线城市受政策影响的时间早于二线城市大约 6 个月时间（2016 年 9 月至 2017年 3 月），因此市场转冷也较早。目前市场热度的下降已有波及到二线城市的趋势。” 0%20%40%60%80%100%17021704170617081710171217141716171817201722172417261728173017321734173617