2019年深圳中原年终总结报告

深圳中原研究中心2020年1月1日2019年房地产市场总结及预判 | 深圳中原研究中心2019年政策驱动供需两旺分化加剧理性犹存深圳中原研究中心序言( 一 )政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。外部环境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。GDP增速逐季下滑，三季度增速为1992年季度核算以来的新低。支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软，内外部需求同时放缓背景下，消费对GDP增长的贡献显著下滑，而出口不仅受需求下降的影响，同时也受到贯穿全年的中美贸易摩擦影响，增速出现下降，实体经济受到较大冲击。虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好转，但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性，预计2020中国经济进一步下行的趋势不改。随着经济的下行，2019年美国多次降息，主要经济体纷纷跟随，全球进入降息周期。中国也加大逆周期调节力度，全年三次降准，9月更是同时出现全面降准和定向降准。LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举措，LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准，利率市场化更进一步，未来货币政策的传导也将更为快捷。财政政策上，今年也更为积极主动，减税降费大大降低企业负担，带动实体经济企稳回升。2019年中央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效，表明2020年仍有降准空间，实体企业税费、融资成本有望进一步降低。深圳中原研究中心虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。房企融资受限，加上市场低迷，房企资金压力大增。从下半年的土地市场也可以看出，房企土拍参与热情下滑，流拍率增加。因此，四季度房企加大降价促销力度，以价换量回笼资金，导致四季度成交有所回升。分化加剧成为今年房地产市场的主要特点，而稳房价依然是调控的主要目的。虽然总体表现不佳，但城市之间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重，涨跌差距明显，为了稳定市场价格，各城调控政策也出现分化，一城一策成为主导，一刀切的加码或者放宽成为过去。从2019年各城调控政策来看，部分热点城市继续调控加码，同时部分城市适当松绑，其中甚至包括一二线城市，通过适当的松绑刺激需求，维持房价的稳定。从全国各区域看，一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同，但整体而言一二线表现强于三四线。三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显，涨幅出现明显回落，甚至部分城市存在较强的下滑预期。但部分二线城市也面临需求下滑，库存上升的问题，多城放宽限购以稳定市场。序言( 二 )政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存深圳中原研究中心而深圳市场今年受多重利好政策影响，走势与全国大不相同，高开低走后再走高。上半年冲高回落，但粤港澳大湾区让深圳更受关注。下半年，深圳在经历了持续的低迷之后，818先行示范区政策让深圳市场迎来反弹，叠加大湾区利好，楼市潜力与价值受到市场认可，市场逆势回暖。至11月豪宅标准的调整，直接降低了交易税费，市场成交进一步活跃。土地市场也是今年深圳的一大亮点，全年2次大型土拍，吸引了来自全国各地的房企竞争。6月份5宗居住用地集中拍卖，最终全部以最高限价成交。11月6宗居住用地拍卖，表现却远不及6月，不仅是因为限销售价格，也是由于今年融资端的限制导致房企现金流紧张。虽然市场活跃，但在政府对房价上涨的容忍度低、调控速度快的背景下，购房者理性犹存。一方面是利好出台后市场热度提升的持续时间有限，往往在一至两月就出现较为明显的下滑；另一方面，客户在价格上涨幅度上预期不强，提价较高的楼盘成交普遍较为困难。而各区之间市场分化也较为严重，政策利好较大的南山、宝安、福田、光明等区域成交更为活跃，而东部区域表现则略逊一筹。而从楼盘来看，总价低、性价比高的楼盘为成交主力，往年成交较好的豪宅则不及预期、表现不佳，同时公寓市场也由于限售出现明显的回落。展望2020年，作为全面建成小康社会与十三五的收官之年，稳经济依然将摆在最重要最突出的位置。但相信房地产调控仍然不会放松，房住不炒基本原则不会动摇，房地产不会作为刺激经济发展手段。稳房价将继续作为房地产调控的主要目标，城市分化继续加剧，因城施策也将发挥更大作用。序言( 三 )政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存深圳中原研究中心ContentPART 2土地市场PART 3新房市场PART 4二手市场PART 5商办市场PART 6市场预测PART 1宏观政策深圳中原研究中心深圳中原研究中心市场要点宏观政策1⚫ 房住不炒 房地产金融监管收紧⚫ GDP下行压力增大 稳实体成调控重点⚫ 逆周期调控发力 流动性稳中趋松⚫ CPI与PPI背离 M2增速放缓 需求持续走弱⚫ 多重利好加持 深市一枝独秀⚫ 一城一策扩围 各城因地制宜分类调控深圳中原研究中心GDP下行压力增大 稳实体成调控重点6.20%6.00%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q3GDP同比增长速度深圳中原研究中心⚫ 2019年前三季度国内生产总值697798亿元，按可比价格计算，同比增长6.25%。分季度看，一季度增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%，三季度增速为1992年季度核算以来的最低值，经济下行压力不减。⚫ 当前全球经济增长放缓，国际经济大环境中风险和挑战不断增加。中国经济不单受到全球贸易需求下滑的影响，加之持续多时的贸易战打击，经济下行压力持续加大，面临的困难挑战增多。据2019年前三季度数据显示，消费增速持续下滑，进出口增速下降明显，劳动力市场持续疲软，居民收入水平增速也有所下降。面对复杂严峻的内外部形势，中国坚持实施稳健的货币政策和积极的财政政策，包括央行年内三次降准，大规模的减税降费等措施，以此缓解部分外部因素的影响，促进实体经济平稳运行。预计明年国内经济下行的压力将会继续加大，货币政策会进一步宽松托底经济，积极的财政政策会更注重提质提效，对稳增长的力度可能加大。预计2020年存准率可能全面或结构性下调2至3次，MLF操作利率可能下调25至30个基点。深圳中原研究中心内外需求仍显疲弱 制造业景气度短期回升⚫ 从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2019年波动相对较大，其中