2018广州二手住宅年报

2018 年二手住宅市场总结2018 年 12 月 26 日广州中原研究发展部调控、信贷环境双趋紧，二手楼市成交大降，价格涨幅收窄——2018 年广州二手住宅市场总结一、成交量价总结： 成交插水下滑，价格涨幅收窄根据广州中原研究发展部监测，2018 年，广州市存量房交易登记数为 102199 宗（1-11 月来源房管局，12 月为广州中原研究发展部部监测），同比去年同期（133157 宗）大幅下滑 23.2%，为近 5 年首次成交下滑的年份。价格方面，2018 年二手住宅网签均价为 25350 元/㎡。价格涨幅出现明显收窄，涨幅从 2017 年的23.8%下跌至今年的 9.2%，价格逐渐趋向稳定。广州中原研究发展部分析认为，2018 年，广州二手楼市遇冷，成交能力大不如前的主要原因如下：（1）信贷环境趋紧，置业成本增加。2018 年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为其它一线城市中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。利率的上调，很大程度上遏制市场需求，部分改善买家置业成本提升，从而转为观望状态。2018 年二手住宅市场总结2018 年 12 月 26 日广州中原研究发展部（2）客户观望情绪持续升温，入市热情低。今年置业客户持币观望的心态尤为严重，上门看房客户数量远不如去年，购买周期亦有所延长。据调研了解，客户购买周期明显拉长 1 倍以上的客户占比高达65.5%，同比净增 18.7%。部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低，购房更为理性。遇到合适价位的房源才会着手入市，而部分放高价的盘源处于僵持状态。（3）业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少。据监测发现，2018 年新增放盘量同比去年下滑近3 成。在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量有所下滑。二、全年成交走势：五月成分水岭，全年成交先扬后抑从月度成交量来看，2018 年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1-5 月（春节月除外），广州基本维持稳步上扬.其中，5 月更是冲高至 8846 宗水平，市场需求活跃且稳定。而进入下半年后，二手住宅成交量连续数月插水下滑，周度成交量从 5 月的 1700-1800 宗下滑至 11、12 月的 700-800 宗水平，客户入市积极性低。2018 年二手住宅市场总结2018 年 12 月 26 日广州中原研究发展部另外，由于下半年二手楼市成交不活跃，盘源去化缓慢，客户接受意愿低。导致不少急需资金回笼的业主通过降价来促成成交。从中原价格领先指数走势情况来看，自 7 月起，中原价格指数开始下滑，环比跌幅逐渐拉大，2018 年 10 月，中原领先价格指数环比跌幅达 1.68%。三、市场成交特征分析贷款利率上浮，商业按揭成交占比明显下滑2018 年，广州整体信贷环境趋紧，贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率。其中，二套平均贷款利率上浮 15%-20%已为常事，整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额度稍有好转，整体贷款利率出现回调的迹象，但整体仍居高位水平。2018 年 11 月，广州首套平均贷款利率为 5.62%，同比去年同期净增 0.31%。因此，在这样的大背景下，不少置换、改善客户为减少置业成本，转移至组合按揭的付款方式。据监测，2018 年组合按揭的成交占比达 24.9%，同比净增 8%。而商业按揭的付款方式成交占比则减少明2018 年二手住宅市场总结2018 年 12 月 26 日广州中原研究发展部显，整体跌至 50.2%，同比净减 5.1%。盘源去化缓慢，业主以价换成交成普遍现象现时二手楼市成交活跃度较低，盘源去化缓慢，业主心理价位松动，“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看，2017 年报价下调房源占比基本集中在 35%-45%左右，而今年下调房源基本在 70%左右，中心区表现尤其明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高，分别达 76.5%、74.6%、73.3%、71.9%。并且其下滑幅度亦相对明显，分别为 3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。广州中原研究发展部认为，就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机，业主议价空间较大，客户现时入市或会“有利可图”，有利于减少置业成本。2017-2018 年广州各区二手住宅新增盘源报价下调情况2017 年报价下调占比2018 年报价下调占比2018 年报价变动情况白云区45.0%69.6%-2.7%2018 年二手住宅市场总结2018 年 12 月 26 日广州中原研究发展部番禺区40.0%62.7%-2.5%海珠区47.2%71.9%-2.7%花都区32.0%60.0%-1.1%黄埔区44.0%58.4%-1.9%荔湾区34.2%74.6%-3.3%天河区38.7%76.5%-3.2%越秀区37.7%73.3%-2.5%增城区40.2%58.0%-1.6%数据来源：广州中原研究发展部二手楼市回归刚需，两房房源需求激增据监测发现，18-25 岁、25-30 岁的客户成交占比分别为 9.0%、28.2%，同比净增 2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。另外，从不同户型成交占比来看，两房户型成交活跃度有明显提升，2018年成交占比为 46.1%，同比大幅上涨 4.5%。广州中原研究发展部认为，在现时楼市调控、信贷环境双趋紧的条件下，市场投机行为进一步被打压，改善客户入市热情较低。现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，遇到合适房源及价格才会出手购买。2018 年二手住宅市场总结2018 年 12 月 26 日广州中原研究发展部四、区域成交：中心需求逐步外溢，外围多区持续撑市随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。据广州中原研究发展部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018 年中心五区成交占比分为 56.1%、52.2%、44.4%。；而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续撑市，占比逐年增大，2018 年外围四区成交占比为 55.6%,，同比净增 3.4%。另外，据监测，2018 年，二手住宅成交量最多依然为番禺区，共成交 14496 宗，已连续 4 年成功夺魁。而天河稳坐广州楼价“天花板”的位置，2018 年二手网签均价为 43889 元/㎡，成交排名亦从第六位上升至第五位。2018 年二手住宅市场总结2018 年 12 月 26 日广州中原研究发展部萝岗需求稳定，次新房房源受青睐由于二手楼市受“冷空气”持续影响，大部分区域成交量同比去年下滑 3 成左右，但是，唯独萝岗二手需求表现稳定，成交量基本与去年持平。据监测发现，近年来萝岗二手住宅成交占比呈现逐年上升的态势，同比涨幅亦有所扩大。2016 年-2018 年二手成交占比分别为 1.09%、1.68%、2.40%，同比分别净增 0.34%、0.59%、0.72%。广州中原研究发展部分析认为，萝岗二手需求稳定、活跃