广州中原研究发展部-中原地产

因城施策 开启“广式”调控新篇章 ——2018广州楼市总结暨2019展望 导语 每个城市都有自己的“个性” 广州是个怎样的“城”？ 广州想施展怎样的“策”？ 回顾2018年广州楼市 发现“广式”调控雏形已现 展望2019年 分类指导赋予我们丰富联想 怎么分类？如何指导？ 毋庸置疑的是 这将开启“最具广州特色”的 “广式”调控新篇章！ 因 城 施 策 分 类 指 导 2018年12月中央经济工作会议确定了明年楼市调控方向: 坚持房住不炒的定位 逆周期调节，因城施策，分类指导 构建房地产市场健康发展长效机制 CONTENTS 前情提要 因城施策，广式调控雏形初现 构建健康楼市，更多市场痛点亟待优化 分类指导，开启广式调控新篇章 1 2 3 PART 1 因城施策 广式调控雏形初现 土地市场：从全年亮点，窥立体调控思路 新房市场：从成交变化，看机制优化效果 商办市场：从关键节点，探分类指导意义 •总量猛增3成，整体溢价率不足5% •供地结合产城规划，促进人口外拓 •配建30万㎡人才房，保障居住需求 •成交跌18.9%，促使优化措施出台 •房价稳定，下半年呈以价换量趋势 •优化效果立竿见影，四季度翘尾 •330政策下,供求低位,库存激增 •分步优化、年底适时松绑释放个人购买力 •明年或迎小高潮，价格将平稳 因城施策 开启广式调控新篇章 官方切实加大土地供应 ，总量创4年新高 土地市场 264 167 295 395 120 70 73 77 2015201620172018商服用地供应面积（万㎡） 商住用地供应面积（万㎡） 数据来源：广州中原研究发展部，全市公开出让 2015-2018年广州商住商服用地供应情况 2018年广州切实加大土地供应，今年供地总量较去年增加28%，创4年新高。 其中，商住地供应逼近400万㎡，与计划“每年平均供应475万㎡普通商品住宅用地”的目标不断接近，反映广州坚决落实加大土地供应的决心。 另一方面，得益于去年12月以来充足的供应量，今年广州土地成交面积达505万㎡，同样创近4年新高。 259 155 264 430 84 79 74 75 2015201620172018商服用地成交面积（万㎡） 商住用地成交面积（万㎡） 数据来源：广州中原研究发展部，全市公开出让 2015-2018年广州商住商服用地成交情况 因城施策 开启广式调控新篇章 稳控地价效果显现 溢价率/楼面价显著下降 土地市场 今年用地整体溢价率仅3.7%，创近4年新低。 总竞配建面积为13.1万㎡，同比下跌7成，自持面积亦减少超5成。 这两点反映，今年用地竞争激烈程度相对降低。 过去两年开发商“一掷千金”夺地的情况不再，开发商拿地更加理性，地价平稳。 参数 2016 2017 2018 同比 配建面积-万㎡ 56.8 45.9 13.1 -71.5% 自持面积-万㎡ —— 11.9 5.4 -54.6% 溢价率 44.8% 9.3% 3.7% -60.0% 平均楼面地价-元/㎡ 10940 11814 10898 -7.8% 数据来源：广州中原研究发展部，全市公开出让。 注：成交楼面价计算未剔除自持面积 供地机制继续优化 加大补短板力度 白云花都成交翻倍 南沙增城总量大 土地市场 今年白云是“城区主角”，成交面积比2014-2015年间广钢成交13宗地面积总和（55万㎡ ）更多，供地集中在白云湖、江高。 南沙区表现同样抢眼，成交面积仅次于增城，连续2年保持面积稳步增加，主要供地板块为灵山岛。 花都湖供应36.65㎡用地，反映该区在积极引入居住人口同时，为未来产业更新所需劳动力资源作储备。 从白云北、灵山岛、花都湖供应集中的现象可以看出，今年官方供地机制继续优化，除供地量大幅增加外，还针对性布局区域发展战略。 2018年广州各区商住地成交面积/占比一览 白云区, 56.16, 13% 番禺区, 64.35, 15% 花都区, 36.65, 9% 黄埔区, 65.3, 15% 荔湾区, 0.62, 0% 南沙区, 75.07, 17% 从化区, 17.52, 4% 增城区, 114.67, 27% 单位：万㎡ 数据来源：广州中原研究发展部 因城施策 开启广式调控新篇章 排名 板块 占地面积 （万㎡） 供地研判 1 增城朱村 41.4 配合富士康 科技小镇发展 2 黄埔香雪 41.3 开发车辆段 综合用地 3 增城荔城 37.5 21号线开通 开辟居住片区 4 花都湖 36.7 远期规划 为重要产城 5 南沙灵山岛 32.4 重要产城 6 番禺化龙 31.2 广汽基地产城 7 番禺陈头岗 24.2 番禺西拓荒 开发交通枢纽 8 增城中新镇 23.9 新居住片区 9 白云湖 22.3 白云中部拓荒 开发交通枢纽 10 白云江高 21.4 集装箱中心项目 仅统计公开招拍挂 数据来源：广州中原研究发展部 2018年广州商住地成交面积十大板块一览 根据土地出让特征，加大补短板力度主要体现在： 一.加大产城地供应。朱村、化龙（广汽基地）等大批量供地的目的在于服务招商引资以及新产城构建。 二.加大车辆段地供应。今年萝岗、陈头岗、白云湖各有车辆段地出让，总占地面积达78万㎡，未来“住在地铁上”成趋势。 三.加大新规划“居住片区”的供应。花都湖、中新镇自去年以来调整控规，发挥居住新城作用，由于具备临近地铁、环境宜居等特征，未来将继续成为出让地重心。 因城施策 开启广式调控新篇章 20宗用地包含政府房源建设条件 兼顾人才、租赁、安置居住需求 土地市场 虽然今年“竞配建”面积较过去两年减少，但包含在出让条件中已涵盖的政府房源建设要求却高达67.17万㎡，20宗地块涉及配建要求，占出让地块宗数的34%。 主要分为：政府回购/统筹、人才公寓、安置房、租赁住房四大类 政府回购/统筹, 16.16 , 24% 人才公寓, 28.64 , 43% 安置房, 1.23 , 2% 租赁住房, 21.14 , 31% 单位：万㎡ 数据来源：广州中原研究发展部 2018年“四大类”配建计容面积/占比情况 其中，人才公寓计容建面达28.64万㎡，占比最大。其涵盖了黄埔开发区3宗、增城塔岗村1宗纯人才公寓用地，以及长岭居CPPQ-A1-3约0.34万㎡计容，预计未来可产生4000-4500套人才公寓。 人才公寓密集布局的黄埔、增城两区是广州重要的招商引资区域，居住配套的完善可提高对劳动力的吸引力，服务广州产业升级发展，同时多渠道保障居住需求。 2019年购房者可重点关注 卖地热点板块现有项目 土地市场 鉴于目前出让地往往与规划利好、重大项目相配合，建议2019年购房者可重点关注南沙、增城、白云、番禺等区土地出让新兴板块现有项目，如中新镇、黄阁、东涌、新市、市桥等。 一方面，地块出让将引入更多优质开发商，提升片区价值；另一方面，政府在基建、配套上投入资源亦会有所侧重，板块建设效