疫情对房地产行业的影响及应对

疫情对房地产行业的影响及应对中原地产大陆区二级市场战略中心1目录：1、疫情对经济与行业的影响周期2、后续市场表现及趋势预判3、后疫时代的产品设计思路4、后疫时代的市场营销思路1、疫情对经济与行业的影响周期疫情特征——规模及周期非典时期——集中爆发期在春运返工潮结束后，总周期约6-8个月；本次疫情——规模空前，但政府已有一定的处理经验，预计本次疫情总周期至少持续2个季度；5疫情影响——经济及产业SARS时期—我国处于WTO优惠期，经济增速快，产业以二产为主，疫情影响相对有限；本次疫情——我国处于2018年以来被动贸易战，出口持续承压；我国经济结构已实现三产主导，疫情影响下全民禁足，将对服务业（餐饮、旅游、体育、娱乐等）带来严重影响。2000年-2007年虽经历非典，国内经济增速保持稳步上行2014年以来国内经济增速呈L型走势，增速持续放缓0102030405060702000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2000年以来我国三次产业结构走势一产二产三产0%5%10%15%20%25%30%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2000年以来我国三次产业增速走势一产二产三产疫情影响——房地产市场SARS时期——楼市处于发展初期，整体规模小，政策面宽松，商品房需求量及供应量较少，楼市受到冲击不大；本次疫情——楼市供需规模大，2016年以来中央实施多番调控抑制楼市增速过快，2019年以来，大部分城市楼市成交量价已出现下行，楼市刚有筑底企稳迹象，疫情的出现给予了“当头一棒”。限购限贷限转让限商业限签约限楼价……备注：以上为列举部分曾出现的、对楼市有较大影响的调控措施。短期内：本次疫情规模空前，国民经济尤其是外贸及服务业受到较大冲击，需数月方能逐步恢复；中远期：疫情过后国内经济将逐步恢复稳定增长。经济影响楼市影响短期内：国民消费意愿及消费预期均将普遍回落，企业资金周转压力加大；中远期：疫情稳定后购房需求将逐步回复正轨，城市的核心竞争力（优质配套）将显得更为重要。政府层面政府已经陆续出台多个保证资金流通性，保障企业发展等的政策措施预计政府1季度末至2季度初政府仍将会将持续出台更多措施以稳定经济、保证就业，促进消费。疫情在短期内对经济、楼市造成较大影响2、后续市场表现及趋势预判9回顾历史2008年美国投资银行雷曼兄弟破产，引发全球金融危机，且当年的南方雪灾、五月的汶川地震等自然灾害加重了我国经济下行压力，政府启动“4万亿计划”救市。考虑到当前我国经济外忧内患，预计2020年中央将推出多方面的宽松型措施以刺激经济增长、进而保障社会稳定。如无意外的话，降息降准等货币政策、进一步加大减税降费的力度、对企业的生产和就业的扶持措施、促进消费的支持措施等近期都将陆续推出。货币政策由从紧转为适度宽松下调存款准备金率放松对商业银行信贷规则的约束2008年我国政府面为保持经济增速维持在8%以上运行区间——启动“4万亿计划”。财政政策由稳健转为积极税收改革，减少税收扩大财政支出，加强基础设施建设2008-2009年我国经济总体稳定在8%以上经济对铁路、基建及房地产过分依赖，导致“国进民退”流动性泛滥，导致2009-2010年CPI大幅回落，但商品住宅销售面积持续上行，产生房地产泡沫10城市层面在疫情的影响下，在建医疗、卫生等设施的推进将加快，已有规划或在建医院的区域价值将进一步提高；拥有良好医疗设施的一线城市和省会城市会吸引更多社会精英。此次疫情对房地产最直接的影响就是“延迟”。一方面，多个省市发文，暂停了售楼处的开放、严禁中介线下带客看房；另一方面，全国各地的人都在家自主隔离，客流趋近于0。导致买卖双方都受到抑制。但随着疫情的结束，之前抑制的需求会逐步的释放出来。发展期爆发期需求大幅下降疫情态势购房需求结束期需求收缩需求释放售楼处关闭，严禁线下带看房需求层面对市场客户的影响：购房行为被抑制，购房需求暂时性延迟行业层面“房住不炒”总基调不变，限购、限贷取消的可能性甚微，但地方政府将通过优化部分区域调控政策以稳定市场经济，稳定房地产市场的预期，提振市场信心下阶段部分库存压力较大的片区或将通过优化政策，降低企业/消费者入市门槛等手段释放置业需求。房企格局受疫情影响，成交速度有所放缓，部分偿债压力大的房企近期或将加大促销，以缓解现金流压力；部分负债率较高的房企拿地积极性将进一步减弱，下阶段国企背景的房企获取项目的优势将更加明显。延迟开工售楼处关闭购房需求延迟影响销售回款影响项目建设进度资金压力加大拿地放缓降价促销线上营销……14房企层面市场热度回落，有利于低成本获取优质招拍挂地块；收并购情况进一步增多，部分资金紧张的房企释放出优质项目，房企可结合实际情况增储优质项目。招拍挂部分房企资金压力加大，土拍市场热度回落，房企可结合自身情况获取优质项目在疫情影响下中小型房企去化压力大，融资难度高企业合作、收并购机会将进一步增多政府、居民对优化基础建设，推进城市更新的需求加强但考虑到资金投入及项目回报期等因素，部分旧改项目的推进速度将放缓。收并购三旧改造预判1：土拍现压力，新开工下降Ø近两年以来融资持续收紧，叠加年初受疫情影响，房企近期销售端将受阻，很多房企短期的现金流会受到明显影响，尤其是高周转房企，将面临较大的资金问题，影响房企拿地积极性。而受疫情影响，土地供应端也将受到影响，春节后已有多个重点城市宣布近期出让地块延期或中止出让。但随着疫情的结束，市场将稳步恢复。所以，预计土拍上半年交易相对缓慢，下半年交易集中，土地市场上冷下热，全年整体交易量、溢价率、流拍率将会受到一定程度影响。政府在财政压力下，会对地价、溢价、流拍等维度进行综合平衡，选择性推地。Ø受资金压力、工人开工延缓及土地储备影响，房企因急于回款缓解资金压力，将更多主力集中于去化库存，预计2020年新开工面积将有一定程度下滑，尤其是上半年。p近年全国推出及成交住宅用地规划建筑面积、供需比数据来源：统计局数据来源：中国指数研究院p近三年全国房地产新开工施工面积累计增长(%)2017年2018年2019年Ø从新房供应角度看，目前疫情依然在快速攀升阶段，短期内疫情依然在持续，购房者出行受限，且购房情绪较低，因此现阶段房企并不会快速、批量推出新品，预计上半年新增供应将明显收窄，新增供应主力更多集中于下半年。Ø从历年新房成交走势看，非典时期对快速发展的楼市影响很小，2003年新房成交仍然同比大幅上涨。但金融危机、信贷环境的影响力度不容小觑，2020年在疫情影响下，上半年销售压力明显较大，但政策采取的宽信贷将有利于购房需求的聚集及释放，房企宜抓住堆积的需求，争取转化。预判2：宽信贷有利于需求释放 新房市场先抑后扬p央行两日投放流动性累计达1.7万亿元人民银行在2月3日创记录单日公开市场操作投放1.2万亿元后，2月4日继续公开市场操作逆回购投放资金5000亿元，央行两日投放流动性累计达1.7万