2018北京市场形势总结与展望趋势

            China Index Academy中国指数研究院北京分院  2019年1月1目录政策环境北京市场分析未来市场展望2目录政策环境1、调控力度不减，强化市场监管，增加有效供给，加快构建住房长效机制2、调整供应结构，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度3、统一规划布局，加强周边联动，促进人口流动和产业承接转移4、发布《积分落户操作细则》，实行积分落户制度，推进户籍制度改革3调控政策调控力度不减多主体供给增加有效供给城市规划统一规划布局户籍政策完善人才政策l 在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策基调下，2018年北京调控力度不减，在前序主体调控政策不放松的前提下，升级公积金贷款门槛、整顿市场秩序、强化监管。同时更加注重优化住房供给结构，明显提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，增加有效供给。在短期调控不放松、长效机制稳步推进的同时，更加注重人才引进、城市发展规划与调控政策的协同性，多维度共同推进房地产行业长效机制建设，保障北京房地产市场健康发展。北京政策：坚持“房住不炒”定位，调控力度不减，强化市场监管，增加有效供给，多维度共同推进长效机制建设4l从调控特点来看，供需两侧精准调控，引导预期回归理性。在整顿市场秩序、强化监管同时，需求端进一步收紧公积金政策及金融端口，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求；供给端注重优化住房供给结构，大力发展租赁住房、共有产权住房等保障性住房，增加有效需求供给比重。调控思路及措施北京部分重点政策具体内容政策发布时间一、限制性措施提高公积金使用门槛，降低贷款额度出台公积金贷款、提取新政，从9月17日正式施行。新政将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。还更改了判定“二套房”的规定，变成与商贷一样“认房又认贷”；同时新政下调二套房贷款最高贷款额度，由80万元下调为60万元9.14二、优化供应结构优化土地供应结构2018年将完成1200公顷宅地供应，着力推进已供地的290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房建设，尽快形成市场供应1.24发布《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京计划建设用地供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，供应计划首次明确和建设用地减量相挂钩6.27优化住宅供应空间分布发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，四环内限制各类用地调整建商品住宅3.23北京城市副中心将新增住房18万套，承接中心城区40至50万人口疏解6.26提高存量土地使用效率印发土地资源整理暂行办法，鼓励优先利用存量建设用地9.27三、金融端口收紧强化金融市场监管力度严查中介、金融机构变相加杠杆及首付贷等行为1.23严防资金流入房地产中信银行调整北京地区房地产信贷政策，严防资金违规流入房地产2.28四、住房长效机制大力培育住房租赁市场，发展共有产权市场，推进租购并举的住房制度建设适度扩大北京土地供应并优化结构，同时探索多种方式提供租赁住房和共有产权房1.22发展长期租赁住房市场，鼓励产业园区建宿舍1.24《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）》，大力培育和发展住房租赁市场，稳步推进公租房建设管理，面向符合条件的非京籍家庭配售的房源不少于30%供应产权住房，继续加强房地产市场调控6.18坚定不移发展“共有产权住房”，共有产权住房向高质量发展，推进首都租购并举的住房制度建设7.30增加保障性住房供给建设筹集各类保障性住房5万套，分配公租房1.5万套以上，进一步解决中低收入家庭住房困难；完成2.36万户棚户区改造，提高群众居住质量2.09发布《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套4.10多区正规划和建设集体土地租赁房，已建3800套11.06金融工具助力租购并举推租赁房建设专项金融产品，助力租购并举1.30共有产权房不得拒绝组合贷4.11调控政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性数据来源：中国指数研究院整理5调控政策：整顿市场秩序、强化市场监管，将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点l 2018年，北京坚持“房住不炒”的定位，将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点。l 共有产权房方面，住建委将与市场价格相差过大的限价房转为共有产权房，扩充共有产权房供应渠道，增加有效供给。同时北京优化住房贷款规定，降低共有产权房贷款门槛，以保障中低收入人群自住需求，进一步落实“房住不炒”政策。l 租赁住房方面，大力发展租赁市场，分配公租房1.5万套以上，并加强住房租赁市场监管，整顿住房租赁市场秩序，明确“三不得”并启动“三严查”，严控企业哄抬租金抢占房源，同时明确要求增加租赁房源供给，以规范住房租赁市场发展。1、发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值低于85%的，将收购转化为共有产权住房2、面向符合条件的非京籍家庭配售的房源不少于30%共有产权住房，继续加强房地产市场调控3、北京市2018年工作目标：建设筹集各类保障性住房5万套，分配公租房1.5万套以上，进一步解决中低收入家庭住房困难市场调控11、多部门联合惩戒哄抬房租，严打“黑中介”和“二房东“2、严格禁止自持租赁项目以租代售或变相销售，严厉打击哄抬租金、扰乱市场、侵害承租人权益的市场主体3、约谈链家、我爱我家等房源信息发布主要网站，要求自即日起，对于房地产经纪机构发布房源信息的，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡市场监管21、《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》规定适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行，不低于30%；不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行，不低于60% 2、规定共有产权房不得拒绝组合贷北京将坚定调控决心，且调控力度不减，继续强化各项调控政策措施和保持房价稳定，确保系列调控政策措施持续落到实处，进一步巩固和强化房地产市场调控成效政策定位住房贷款36供给结构：调整土地和住房供应结构，加快推进多元住房供应体系建设l 2018年，北京按照中央深化住房制度改革的方向，调整住房和用地供应结构，提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；同时，进一步落实2017-2021年住房供地计划，今年全市建设用地计划供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，全面推进住有所居。图： 2018年北京各类住房供应情况（万套）图： 2018年北京住宅供地组成情况7供给结构：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全面推进住有所居l 6月19日，发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）》，大力培育和发展住房租赁市场，稳步推进公租房建设管理；6月22日，发布《北京市2018年建设用地供应计划》，进一步落实2017-2021年住房供地计划，2018年计划建设用地供应总量4300公顷，