房地产行业典型房企三季度业绩前瞻：Q3非结转主力期，但同比改善可期

证券研究报告 | 行业专题 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2023 年 10 月 09 日 Q3 非结转主力期，但同比改善可期 ——典型房企三季度业绩前瞻 投资要点 ❑ 行业销售规模下降，房企销售依然承压 根据国家统计局数据，2022 年全国商品房销售金额为 13.3 万亿元，同比下降26.7%。2023 年 1-8 月全国商品房销售额 7.8 万亿元，同比下降 3.2%。2023 年房地产行业的销售额仍然保持下行，虽然随着政策层面不断释放利好，但根据克尔瑞数据，9 月百强房企销售操盘金额环比提升 17.9%，行业整体销售回暖的持续性仍有待观察。在行业销售规模总量走低的情况下，房企整体销售依然承压。 ❑ 三季度非房企传统高峰期，四季度约占全年业绩 50% 我们选取 6 家 A 股上市的行业龙头企业及区域“小而美”企业进行 2023 年三季度业绩前瞻研究，企业类型包括央国企、混合所有制房企及民营企业，研究公司包括万科 A、保利发展、金地集团、招商蛇口、城建发展及滨江集团。经过我们对 6家公司历年收入情况分解研究，2017-2022 年期间 6 年 Q1-Q4 单季度平均营业收入占比年度平均营业收入比例分别为 11%、22%、20%、47%。2017-2022 年期间 6 年 Q1-Q4 单季度归母净利润占比年度平均归母净利润比例分别为 9%、27%、15%、49%。从房企传统的竣工交付节奏上来看，三季度较少的交付量决定了三季度房企业绩占全年业绩占比较低的情况，而四季度是房企传统的交付高峰期，四季度业绩约占全年的 50%。 ❑ 预期营收保持稳健增长，归母净利润筑底回升 从营业收入及归母净利润同比增速上来看，6 家房企 2020-2022 年营业收入同比增速分别为 14%、15%、9%；归母净利润同比增速分别为 0.2%、-24%、-26%。2022 年归母净利润走低除受到行业下行的影响，也受到部分房企大额计提减值、投资收益减少等因素的影响。我们分别取每家房企 2020Q3、2021Q3、2022Q3三个单季度业绩平均占比来预估 2023Q3 业绩占比情况，我们预计 6 家房企2023Q3 营业收入及归母净利润占 2023 年全年业绩比例分别为 21%、18%。结合 6 家房企 2023 年营业收入及归母净利润预测来看，我们预计 6 家房企三季度综合营业收入及归母净利润分别为 2546 亿元、108 亿元，对应同比增速分别为4.4%、9.5%。我们预期 2023 年 6 家房企整体营收仍会保持稳健增长，归母净利润有望筑底回升。 ❑ 新政后市场持续性有待观察，预计 10 月市场销售环比微降 2023 年中央及各地不断释放政策利好，8 月多部委联合发文将“认房不认贷”纳入一城一策工具箱，全国首套房及二套房商贷首付比例下限下调至 20%及 30%，多地加速推进落实政策利好。根据克尔瑞数据，2023 年 9 月重点 30 城成交环比微增 3%，同比减少 23%，1-9 月累计同比增幅收窄 4 个百分点至 2%，部分城市因新政刺激，短期内热度回升。基于当前的市场情况，我们对销售市场、土地市场进行展望： 1）从销售市场成交层面，我们认为，在核心城市方面，由于商品房供应量增加和政策效果的释放，10 月的市场销售热度可能保持 9 月的销售惯性，销售规模预期与 9 月相比变动不大；但对于部分能级较低及政策出台较早的城市，10 月销售热度或出现下降。整体来看，10 月销售额相较于 9 月可能会出现环比小幅下降。展望 2023Q4，在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下，预计全国商品房销售面积及销售金额同比降幅或将有所收窄。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《广州政策放松再升级，多地调整限购范围》 2023.09.25 2 《多地落实认房不认贷政策，新房二手房成交环比改善》 2023.09.17 3 《见微知著：浙江未来社区分析》 2023.09.14 行业专题 http://www.stocke.com.cn 2/4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2）从土地出让角度来看，根据国家统计局数据，2022 年土地成交价款同比下降48.4%。根据克尔瑞数据，2023 年 1-9 月百强房企拿地金额同比下降 18%。我们认为，在 2022 年土地成交低基数的情况下，2023 年土地成交金额仍保持同比下降，土地市场仍然保持较低热度，显现出房企投资资金和信心不足。我们预期在销售市场出现明显回暖之前，土地成交热度可能持续保持较低水平。土地成交金额是房地产开发投资额的重要组成部分，土地成交面积也是新开工面积的基础，在土地成交受限的情况下，我们预计 2024 年房地产开发投资额及新开工面积同比增速可能仍然保持负增长。 ❑ 投资建议 我们认为本轮一二线城市基本面复苏确定性较强。重仓核心城市的央国企有望率先出现修复。建议关注一线城市的国企：城建发展、越秀地产、天健集团。其次是一二线城市占比较高的房企：保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团。此外，保交楼推进、代建需求增加推升绿城管理控股业绩，继续看好代建龙头。 ❑ 风险提示 政策效果边际递减；房企业绩受到公司结转项目选择、计提减值等方面影响。 行业专题 http://www.stocke.com.cn 3/4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 部分房企单季度营业收入占比情况 公司 Q1 平均值 Q2 平均值 Q3 平均值 Q4 平均值 万科 A 11.5% 24.4% 23.0% 41.2% 保利发展 10.4% 22.8% 16.9% 49.9% 城建发展 11.0% 21.4% 18.7% 48.9% 金地集团 12.5% 18.0% 26.2% 43.3% 招商蛇口 8.5% 15.5% 15.6% 60.3% 滨江集团 13.2% 22.6% 14.5% 49.6% 合计 11.0% 22.0% 20.2% 46.9% 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所；注：平均值为 2017-2022 年数据平均值。 表2： 典型房企单季度归母净利润占比情况 公司 Q1 平均值 Q2 平均值 Q3 平均值 Q4 平均值 万科 A 4% 32% 18% 46% 保利发展 10% 29% 13% 47% 城建发展 19% 24% 26% 31% 金地集团 12% 15% 21% 52% 招商蛇口 15% 18% 11% 56% 滨江集团 18% 24% 10% 48% 合计 9% 27% 15% 49% 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所；注：平均值为 2017-2022 年数据平均值。 表3： 六家房企 2023Q3 业绩前瞻 指标 2022 年 2022Q3 2023E 2023Q3E 营业收入（亿元）