房地产行业事件点评报告-9月百强房企销售点评：新政效果显现，房企销售降幅收窄

行 业 研 究 2023.10.03 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 -17%-11%-5%1%7%13%22/10/3 22/12/15 23/2/26 23/5/10 23/7/22 23/10/3房地产沪深300 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 新政效果显现，房企销售降幅收窄——9 月百强房企销售点评 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,172.01 销售收入(亿元) 21,757.73 利润总额(亿元) 5,382.56 行业平均 PE 133.22 平均股价(元) 5.60 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《一线城市有望陆续跟进，持续看好政策加码——广州优化限购政策点评》2023.09.22 《【方正地产】销售弱修复，看好政策加码，坚定推荐地产板块——8 月统计局房地产数据点评》2023.09.19 《【方正金融】京沪认房不认贷政策点评：京沪落实认房不认贷，政策信号持续强化，继续看好地产行情》2023.09.03 《【方正金融】央行调整住房信贷政策点评：政策力度再超预期，下调首付比例、存量房贷利率，继续看好地产行情》2023.09.02 事件：克而瑞公布 2023 年 9 月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企 9 月单月销售金额同比分别-22.8%、-21.4%、-23.4%，相比 8 月份分别+8.3pct、+21.1pct、+9.1pct。1-9 月累计销售额同比分别为-3.0%、-5.9%、-9.2%，相比 1-8 月份分别-2.8pct、-2.2pct、-2.1pct。 9 月，百强房企单月销售额同比降幅收窄，环比双位数增长 9 月，百强房企单月销售额同比降幅收窄，同比下降 23.4%，较 8 月+9.1pct。9 月房企销售同比降幅收窄主要或与 1）政府出台稳楼市政策，中央层面推动认房不认贷；2）多地因城施策，优化限购等因素有关。9 月销售同比仍为负数主要或与部分购房者仍持观望态度，预期出台更多利好政策有关。 9 月，百强销售额环比实现+24.1%的双位数增长，环比增速相比 8 月加快13.4pct。房企销售额环比增长符合“金九银十”季节性变化，且 8 月底起多城陆续出台稳楼市政策，提高购房者信心。房企方面以保交付增强客户信心，多家民营房企近期按月披露实际交付数据，以证明企业保交付能力。中海、建发、万科等部分房企，通过新媒体手段，结合地点、节日推出活动，增强产品曝光度，扩大客户范围。 分梯队看，9 月 TOP10、TOP11-30、TOP100 房企单月销售额同比均下降，但降幅相比 8 月份都有所收窄。同比端，TOP10 房企当月同比中除万科地产+1.0%、中海地产+24.1%、建发房产+48.6%外，均同比双位数下降；环比端，百强房企销售额环比提升，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的环比分别为+16.5%、+45.5%、+24.1%，较 8 月相比，环比增速分别上升+10.2pct、+52.8pct、+13.4pct。 国央企、混合所有制房企销售额环比上升，民企表现仍然较弱 头部国央企及混合制企业同比降幅收窄，头部民企单月销售额同比降幅均在 20%以上。在 TOP20 房企中：1）国央企 9 月单月销售额同比降幅收窄为-10.1%，环比+28.7%。其中，华发股份同比+66.5%，环比+162.3%，表现突出；2）头部民企 9 月单月销售额同比-53.6%，环比-10.5%，其中龙湖集团、旭辉集团降幅分别收窄+19.2pct、+24.2pct；3）混合所有制房企 9 月单月销售额同比降幅收窄为-17.0%，环比+47.1%。 一二线、三四线城市楼市延续分化走势 9 月，我们覆盖的 45 城中，一线、二线、三四线新房成交面积环比 8 月分别+20.9%、+6.4%、-2.3%。各能级城市环比变动分化主要或因购房政策的优化推动改善型购房者于核心一二线城市购房，且三四线城市刚需购买力短期内受增量新政影响较小。城市分化表现受各地增量新政影响较大，若后续核心一二线城市持续推出利好政策，城市分化表现或将延续。 销售均价环比提升，各房企涨跌走势分化 9 月销售均价环比上升 6.8%，相比 8 月-1.5pct。各房企涨跌走势分化，主要或因 1）部分房企为缓解库存压力而选择降价；2）部分房企销售额由三四线城市回归至核心一二线城市导致销售均价上涨。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分梯队看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 9 月单月销售均价分别为 20675、13841、19506 元/平米，同比分别+22.2%、-20.8%、+18.4%，环比分别+20.1%、-14.3%、+6.8%。TOP10 房企中，销售均价环比除招商蛇口-10.6%、绿城中国-3.1%有所下降外，其余房企环比均上升；部分房企销售均价同比涨幅较为显著，保利发展 22563 元/平米（同比+50.4%）、华润置地 27508 元/平米（同比+22.2%）、建发房产 22925 元/平米（同比+20.7%）。 9 月，在地方政府不断放松楼市政策的背景下，市场热度提升，存量房库存去化加快。随着多数一二线城市优化限购政策，我们认为购房者置业信心具备上升空间，新房需求有待进一步提升。 投资建议：销售回暖仍需巩固，持续看好政策加码，坚定推荐地产板块 我们持续提示楼市回暖仍需政策进一步支持，看好后续政策加码空间，近期各地放松限购印证了前期判断。我们认为后续政策加码空间仍然充足，四季度楼市回暖值得期待，坚定推荐地产板块。标的建议关注：我爱我家、天地源、天健集团、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城投控股、越秀地产），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产）、④优质龙头（中国海外宏洋集团、保利发展）。 风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。 房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:TOP100 房企单月销售金额 图表2:TOP100 房企累计销售金额同比 资料来源：克而瑞，方正证券研究所 资料来源：克而瑞，方正证券研究所 图表3:TOP100 房企分梯队单月销售金额同比 图表4:TOP100 房企单月权益销售金额 资料来源：克而瑞，方正证券研究所 资料来源：克而瑞，方正证券研究所 图表5:TOP100 房企累计权益销售金额同比 图表6:TOP100 房企分梯队单月权益销售金额同比 资料来源：克而瑞，方正证券研究所 资料来源：克而瑞，方正证券研究所