房地产行业土地市场月度跟踪报告(2023年8月)：1-8月百城宅地成交建面同比下降29%，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 10 月 6 日 行业研究 1-8 月百城宅地成交建面同比-29%，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛 ——土地市场月度跟踪报告（2023 年 8 月） 房地产（地产开发） 8 月百城宅地供需规模同比显著回落；1-8 月，百城宅地供需同比延续弱势，一二线城市宅地成交楼面均价同比上涨较明显，三线城市宅地成交楼面均价同比微涨。 1-8 月，百城宅地供应建面 26996 万平，同比-23.4%；成交建面 17714 万平，同比-28.8%；成交楼面均价为 6886 元/平，同比+7.7%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面 1509 万平，同比-42.7%；成交建面 1254 万平，同比-29.5%；成交楼面均价为 24517 元/平，同比+8.4%。 百城中二线城市宅地供应建面 9944 万平，同比-27.3%；成交建面 6091 万平，同比-35.8%；成交楼面均价为 8714 元/平，同比+17.1%。 百城中三线城市宅地供应建面 15542 万平，同比-17.9%；成交建面 10368 万平，同比-23.9%；成交楼面均价为 3680 元/平，同比+3.6%。 1-8 月，TOP50 房企新增土储价值同比-12.1%，好于百城宅地市场成交同比，头部国央企拿地实力稳健，其中华润、保利、建发等国企新增土储规模较大。 1-8 月，TOP50 房企新增土储价值 8300 亿元，同比-12.1%，新增土储价值前三名房企为华润置地（745 亿元）、保利发展（668 亿元）、万科地产（616 亿元）；TOP50 房企新增土储面积 6545 万平，同比-9.9%，新增土储面积排名前三的房企为华润置地（478 万平）、保利发展（468 万平）、建发房产（466 万平）。 22 城前四轮已完成的土拍整体溢价率分别为 7.0%、7.0%、5.9%、5.4%。 截至 2023 年 9 月 28 日，22 城一批次土拍累计成交面积 2754 万平米，供应面积成交率为 80.6%；累计成交总价 3689 亿元，整体成交溢价率约为 7.0%；22 城二批次累计成交土地建面 2412 万平米，供应面积成交率为 73.3%；累计成交总价 3076 亿元，整体成交溢价率约为 7.0%；22 城中的 6 个城市第三批次土拍累计成交土地建面 353 万平米，供地面积成交率为 84.5%，累计成交总价 486 亿元，整体成交溢价率约 5.9%；已有 6 城进行第四批土拍，累计成交土地建面 336 万平米，供地面积成交率为 90.2%，累计成交总价 500 亿元，整体成交溢价率 5.4%。下半年以来土地市场成交热度略有回落，核心城市成交溢价率小幅收敛。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募 REIT 积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科 A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募 REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230903 政策力度略超预期，金九银十值得期待——对近期房地产政策的跟踪报告 20230830 广州落地“认房不认贷，北上或为“分区施策” 20230826 多部门联合施策松绑楼市，改善性住房需求释放可期——对近期房地产政策的跟踪报告 20230824 1-7 月百城宅地成交建面同比-29％，成交楼面均价同比 5％——土地市场月度跟踪报告（2023 年 7 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-8 月百城土地供需同比降幅延续走阔 ................................................................................................... 3 1.2、1-8 月百城宅地供给与成交同比深度下滑 ............................................................................................... 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ..................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .......................................................................................... 8 2.1、 1-8 月百城宅地成交均价累计同比+7.7% ............................................................................................... 8 2.2、 百城分能级城市住