房地产开发行业百强房企月度销售报告：9月百强权益销售额同比降幅30%，市场信心修复尚需时日

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2023 年 10 月 06 日 房地产开发 百强房企月度销售报告：9 月百强权益销售额同比降幅 30%，市场信心修复尚需时日 9 月百强销售额累计同比降幅扩至 12%，单月同比-30%。9 月政策利好频出，从结果来看，短期内确实对一线城市新房和二手房需求释放起到提振作用，但目前推动成交的主要是此前已有购房意愿的客群，政策本身带来的预期信心修复仍需一定时间的传导。此外，我们认为单一政策的效果持续时间有限，为了维护销售市场，接下定然会有更多政策出台。三四季度是政策平台期，随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。9 月 TOP100 房企操盘口径销售额 4042.6亿元，同比降低 29.2%，环比增长 17.8%；权益口径销售金额 3009.2 亿元，同比降低 29.2%，环比增长 14.9%。1-9 月 TOP100 房企操盘口径销售金额 41567.4 亿元，同比降低 11.0%，较上月累计同比降低 2.5pct；权益口径销售金额为 32700.7 亿元，同比降低 11.9%，较上月累计同比降低 2.2pct，权益比 70.2%。 操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10 和 TOP11-20 降幅较低，均为个位数降幅，而 TOP21-30 房企降幅最大达 19.9%。从 2023年 1-9 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP10 房企，同比下降6.4%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降 8.2%。跌幅最大的是 TOP21-30房企，同比下降 19.9%。从权益口径销售金额来看，累计跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降 4.7%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降 10.8%。跌幅最大的是 TOP51-100 房企，同比下降 20.1%。 对比 2023 年 1-9 月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是 10 强门槛。具体看，10 强门槛从 1308.9 亿元下降至 1271.8 亿元，同比下降 2.8%；20 强门槛从 552.9 亿元下降至 484.6 亿元，同比下降 12.4%；30 强门槛从 367.2 亿元下降至 302.7 亿元，同比下降 17.6%；50 强门槛从 233.6 亿元下降至 187.5 亿元，同比下降 19.7%；100 强门槛从 86.0 亿元下降至 81.7 亿元，同比下降 5%。 企业间销售分化明显，大部分国央企及少部分优质民企韧性较强，多数民企依然维持较大降幅。从 2023 年 1-9 月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额 3022.2、2618.6、2270.1、2175.7、2100.1 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有 21 家实现同比正增长，重点房企 1-9 月销售额同比表现较好的有：华发股份 46%、建发房产 35%、中海地产 18%、华润置地 18%、滨江集团 17%、招商蛇口 16%、保利发展 3%。 投资建议：中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美 2008、2014 年。年内 9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W39：本周新房成交环比+19.5%量能创下半年新高，“金九银十”行情可期》2023-10-01 2、《房地产开发：2023W38：一线城市新房成交环比跳增 94%，核心城市地产宽松政策加速落地》2023-09-24 3、《房地产开发：1-8 月统计局数据点评: 销售额同比 跌 幅 扩 大 至 3.2% ， 开 发 投 资 额 同 比 -8.8% 》2023-09-18 -32%-16%0%16%2022-102023-022023-062023-09房地产开发沪深300 2023 年 10 月 06 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、9 月百强销售额累计同比降幅扩至 12%，单月同比-30% ..................................................................................... 3 二、国央企和民企分化明显，国央企韧性更强........................................................................................................... 6 三、投资建议 ......................................................................................................................................................... 8 风险提示 ................................................................................................................................................................ 8 图表目录 图表 1：TOP100 房企操盘口径单月销售金额 .................................................................