房地产行业城中村改造系列深度报告(一)：城改的十个关键问题

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2023-10-06 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -7.92% -0.41% -14.97% 相对收益 -6.24% 3.53% -11.33% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 109 总市值（亿） 13,566.29 流通市值（亿） 5,986.75 市盈率（倍） 14.05 市净率（倍） 0.82 成分股总营收（亿） 27,442.61 成分股总净利润（亿） -524.51 成分股资产负债率（%） 79.33 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 城中村改造系列深度报告（一）： 城改的十个关键问题 报告摘要： [Table_Summary] （1）城中村是怎么产生的：改革开放以来我国城镇化进程快速推进，市区的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围； （2）城中村改造的政策支持力度如何：中央层面高度重视城中村改造、城市更新等问题。2020 年以来我国国务院、财政部、住建部等部门多次在各类会议、各项政策中提及城市更新及城中村改造； （3）本轮城中村改造的范围是什么：本轮城中村改造的范围是我国 21 个超大、特大城市； （4）城中村改造与棚改有什么区别：改造范围、改造内容、资金来源及安置方式均有区别； （5）超大、特大城市城中村改造的规划：本轮城中村改造涉及的 21 个超大、特大城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新、城中村改造规划； （6）城中村改造的主要改造模式是什么：按实施主体划分，可分为政府主导型、村集体主导型及开发商主导型； （7）城中村改造的资金来源是什么：目前城中村已包含在地方政府棚户区改造专项债券的资金用途范围内，后续可关注针对城中村改造细分领域中长期资金的政策，我们认为资金来源可能包括政策性银行专项贷款、商业银行专项贷款、城市更新基金等； （8）城中村改造的收益来源是什么：实施主体参与改造项目通常可以获得土地出让收入、商品房销售收入及持有商业资产带来的经营性收入； （9）城中村改造的影响有多大：在拆除比例为 20-80%的情况下，以 2022年我国房地产开发投资 132895 亿元为基数，每年城中村改造项目可拉动房地产开发投资 4%-13%；在货币补偿比例为 10-30%、拆除比例为 20-80%的情况下，以 2022 年超大、特大城市商品房销售额为基数，则本轮城中村改造每年可增加超大、特大城市商品房销售额 8.64%-46.09%； （10）哪些企业会受益：综合考虑目前已上市房企的资源禀赋、资金实力、多业态开发能力及物业管理能力，我们认为以下企业会优先受益于本轮城中村改造：华润置地、城建发展、首开股份、中华企业、上海临港、浦东金桥、光明地产、天健集团、绿景中国地产、越秀地产、珠江股份。 风险提示：支持政策落地不及预期；行业下行风险；参与主体信用风险问题。 50%60%70%80%90%110%120%130%140%150%2022-09-282022-10-132022-10-282022-11-122022-11-272022-12-122022-12-272023-01-112023-01-262023-02-102023-02-252023-03-122023-03-272023-04-112023-04-262023-05-112023-05-262023-06-102023-06-252023-07-102023-07-252023-08-092023-08-242023-09-082023-09-23沪深300房地产（申万） 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 57 [Table_PageTop] 房地产/行业深度报告 目 录 1. 城中村是怎么产生的 .......................................................................................... 7 2. 城中村改造政策支持力度如何 .......................................................................... 9 3. 本轮城中村改造的范围是什么 ........................................................................ 12 4. 城中村改造与棚改、旧改有什么区别 ............................................................ 17 5. 超大、特大城市城中村改造的规划 ................................................................ 19 6. 城中村改造的主要模式是什么 ........................................................................ 24 6.1. 政府主导型——杭州新盛村城中村改造项目 ..................................................................... 25 6.2. 村集体主导型——广州猎德村改造项目 ............................................................................. 26 6.3. 开发商主导型——上海蟠龙村改造项目 ............................................................................. 26 7. 城中村改造的资金来源是什么 ........................................................................ 28 8. 城中村改造的收益来源是什么 ........................................................................ 32 9. 城中村改造的影响有多大 ................................................................................ 34 9.1. 本轮城中村改造对房地产开发投资的影响 ....................