房地产行业专题报告：地产龙头的2040年

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 奥 地产龙头的 2040 年 房地产行业专题研究报告｜2018.12.10 中信证券研究部 核心观点 陈聪 分析师 S1010510120047 张全国 分析师 S1010517050001 本篇报告创造性预测了 2040 年房地产龙头企业的经营形态。20 多年后，我们预计地产企业的开发、持有、物业服务、投资等业务的营收和利润贡献将更为均衡。我们相信，届时将会出现万亿市值的地产龙头企业（剔除价格变动因素影响，6000 亿市值级别）。 ▍2040 年，全国商品住宅年交易规模约为 6.7 亿平米。在房屋更新速度不明显减缓，居住形态不变化；房屋更新开发速度明显放慢，居住形态不变化；以及居住形态明显变化三种概率不同的情景，2040 年全国商品住宅销售面积分别有望达到 7.7 亿平米，4.3 亿平米和 12 亿平米。结合三种情况出现的不同概率，我们预计 2040 年时商品住宅销售规模为 6.7 亿平米。 ▍2040 年，城市发展水平明显提高，具备较高知名度的商业品牌和较大规模的商办物业运营龙头有望出现。物业管理行业龙头不但经营面积不断扩张，经营范围也不断向其他生活服务领域扩展。房地产开发企业也不断走向海外。 ▍2040 年，地产龙头的业务发展形态。伴随更加稳健的资产负债表，2040 年时龙头房企并表开发业务收入可能接近一万亿元，开发业务的净利润预计达到 478亿元。经过长时期的积累，龙头房企的持有商办物业公允价值预计达到 3000 亿元，且公司还有望管理着价值 4500 亿元的第三方商办资产，并收取管理费。生活服务板块迅速发展，预计地产龙头旗下物业公司市占率达到 3%，业务遍布广告、康养、零售、长短租等多个业务领域，来自增值服务的盈利贡献显著超越基础服务。 ▍2040 年，地产龙头的估值。我们对不同业务进行分部估值，测算 2040 年时排名第一的地产龙头合理市值约为 10241 亿元，剔除物价变动因素，以不变价格计算为 5949 亿元，开发/商办和服务三大板块市值占比分别为 42%/25%/26%。优质龙头地产公司具备中长期投资价值。 ▍风险因素：行业龙头数量减少的风险；企业传承的风险；行业阶段性经营断崖的风险；服务公司独立发展的风险。 2040 年一个中国房地产企业龙头的预测 项目 收入（亿元） 净利润（亿元） 估值（亿元） 开发 9755 478 4302 商办 188 77 2539 服务 2433 134 2676 投资 24 360 海外 1238 36 364 合计 13613 749 10241 资料来源：中信证券研究部预测 18718510/36139/20181210 13:20 房地产行业专题研究报告｜2018.12.10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 ▍ 2040 年市场展望 ....................................................................................................... 1 全国商品住宅年交易规模预计 6.7 亿平米 ......................................................................... 1 商办物业日渐成熟，持有经营分离 .................................................................................... 2 从物业出发，生活服务大发展 ........................................................................................... 3 海外业务逐渐成熟 ............................................................................................................. 5 ▍ 房地产龙头企业的 2040 年 ........................................................................................ 6 房地产开发业务仍是公司盈利主体 .................................................................................... 6 房地产持有业务的盈利贡献............................................................................................... 7 生活服务板块增长迅速 ...................................................................................................... 9 投资业务的贡献 ............................................................................................................... 10 海外业务初见成效 ........................................................................................................... 11 估值探讨.......................................................................................................................... 12 ▍ 风险提示 .................................................................................................................. 13 18718510/36139/20181210 13:20 房地产行业专题研究报告｜2018.12.10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图 1：龙湖重庆时代天街 ................................................................................................... 3 图 2：华润北京五彩城购物中心 ........................................................................................ 3 图 3：中美物业增值服务发展思