房地产行业新加坡住房制度启示录：新加坡如何实现“居者有其屋”？

请务必阅读正文之后免责条款部分 [Table_Summary] 新加坡如何实现“居者有其屋”？ ——新加坡住房制度启示录 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2018/9/25 首席研究员： 任泽平 首席房地产研究员：夏磊 xialei @evergrande.com 联系人：王菁菁 wangjingjing@evergrande.com 相关研究： 1.全面解码德国房价长期稳定之谜 2018-8-21 2.本轮房地产调控的回顾、反思和展望（2014-2018） 2018-06-10 3.房地产周期导论 2017-09-19 4.房地产调控二十年：回顾、反思与抉择 2017-03-08 导读： 房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。 当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，而促进市场平稳健康发展，则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。我们经过近半年的研究策划，试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，系统客观分析代表性经济体的住房制度和运行逻辑，包括德国、美国、日本、中国香港、新加坡、英国、中国大陆等。我们在上期解码了租赁市场全球典范的德国住房制度（全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录（上）（下）），本期以创造高住房自有率奇迹的新加坡为例，探究“居者有其屋”的成功之路。 新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，还形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅” 的阶梯式供应体系，住房自有率更高达 90.9%，成为世界上拥屋率最高的国家之一。短短半个世纪，新加坡如何从“贫民窟”华丽转身为解决国民住房问题的“全球典范”？新加坡又能为我国住房制度改革提供怎样的借鉴经验？ 摘要： 新加坡的高住房自有率奇迹 建国后短短 30 年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足 6 平提高至2015 年的 27.6 平；套户比在 1985 年达到 1 后一直稳定在 1 以上；住房自有率在 2001 年达到历史高点 93.1%，此后一直维持在 90%左右。 新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到 18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和 3-Gens 公寓，满足多层次住房需求。而价格不到私人住宅的 1/3，组屋的房价收入比始终维持在 5.5 左右，私人住宅的房价收入比约为 21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。 见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？ 新加坡住房制度四大支柱 （1）国有为主的土地制度 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。1966 年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从 1960 年的 44%快速上升至 2006 年的 87%。所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅 99 年）。 政府以低价转让土地给 HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由 SLA 征收并向 HDB 供应大量公共建设用地；二是 HDB 以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。 （2）公积金主导的住房金融制度 住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017 年覆盖率高达 95.3%。1968 年开始用于购买组屋，1981 年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。 中央公积金：存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理。中央公积金局负责收取、政府投资公司负责增值、HDB 负责发放住房贷款，保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高，2016 年以来为 37%（雇员 20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期商贷利率，贷款利率一般为公积金存款利率上浮 0.1%，1993 年来稳定在2.6%。发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋：中央公积金局为 HDB 提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋：通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。 （3）交易保有并重的税收制度 新加坡房地产相关税种包括印花税、财产税和所得税，2017 年前两项合计 91.2 亿新元，占总税收 13.9%，占财政预算收入 9.8%。 印花税征收范围广，税率累进：包括买家印花税、卖家印花税和额外印花税，税基为买卖合同价与市价中较高者，税率采取累进制，房屋价值越低、持有年限越长，税率越低；区分公民、永久居民、外国人和法人实体，对本国公民有税收优惠。 财产税按年值征收：征收对象包括房屋、土地及公寓；税基为资产年值，建筑物按可比物业出租一年的市场租金（除去家居、装修折旧及维护费用），土地按地块市场价值的 5%；税率为超额累进制，且自住房屋远低于非自住住宅。 租售环节均需缴纳所得税：租赁环节由出租人缴纳，买卖环节只针对投资炒作的个人征收。 （4）组屋主导的住房供应体系 目前约 82%新加坡人居住在政府提供的组屋，仅 18%住在开发商建设的私宅。组屋可分为两种，一是面向中低收入家庭的普通组屋，二是面向收入超过组屋申请上限但又无力购买私宅的“夹心层”提供的改善型组屋。私人住宅主要面向高收入公民及无法购买组屋的外国人，按照是否拥有土地所有权可分为有地私宅和非有地私宅。 新加坡住房自有率极高，2017 年高达 90.9%。只有收入极低的公民和短暂旅居的外国人租房居住，占比不到 10%。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 启示 （1）新加坡是城市国家，政府可背负起对居民的住房责任：新加坡国土面积 721.6 平方公里，总人口仅 561.2 万，人口少的基本国情决定新加坡居民的住房负担远低于中美等人口大国；而新加坡经济实力稳居全球前列，政府有足够财力建立起以住房自有为导向的住房制度。 （2）构造“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供应体系。以廉租房保障极低收入家庭，以廉价组屋面向中低收入群体，以改善型组屋支持夹心层购房，以私人住宅满足高收入群体及外国人，层层递进，满足多样化需求。 （3）供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控。新加坡人口较少，政府对住房市场拥有绝对控制权，往往从供给侧发力解决住房问题，通过不断调整住房供给去适用新的住房需求：“基本自住需求—实现产权自有—提升住房质量”；需