深度研究：城中村改造，对房地产销售和投资的影响有多大？

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2023 年 09 月 25 日 深度研究 政策研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 城中村改造 对房地产销售和投资的影响有多大？ 最近一年走势 相关报告 《 城 中 村 改 造 的 四 大 经 济 意 义 * 夏 磊 》 — —2023-08-27 《当前房地产如何破局？*夏磊》——2023-07-01 《地方政府如何破解债务难题——财政专题研究报告之二*夏磊》——2023-06-26 《债务管理的国际经验 ——财政专题研究报告之一*夏磊》——2023-06-10 《三四线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-04-16 《金融月度数据能否反映房地产的热度？*夏磊》——2023-04-06 《 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式 * 夏 磊 》——2023-04-03 《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17 《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-16 《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09 《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23 《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》 随着房地产业发展向新模式转型，我国城市发展也在由过去“增量为主”转向“存增并重”，更加注重“质”的提升。在这样的背景下，中央自 4 月以来密集强调要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，目的是消除城市建设治理短板，推动城市高质量发展。 城中村改造是一项难而正确的复杂系统工程。目前改造进度如何、各地有哪些新思路，将对全国房地产销售和投资有多大影响？本文重点围绕这些问题展开论述。 ◼ 央地积极探索城中村改造机制和模式 中央不断完善城中村改造制度建设。7 月 21 日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7 月28 日召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议明确，改造方式为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，坚持净地出让。9月 5 日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，在北京等 43 城开展，创新举措涉及收储机制、征收补偿办法、激励政策、容积率奖励等。 地方一城一策，积极创新模式。广州年初计划全年推进 127 个城中村改造项目，6 月发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，优化审批和征拆等环节；7 月 17 日发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，是国内首个针对城中村改造的地方性法规条例；7 月27 日出台城中村改造新政，探索城中村改造复建物业设置综合产业用地等；9 月 1 日成立广州安居集团，推动城中村改造与保障性住房建设。北京 3 月底发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿），明确以房屋安置方式为主，做到安置房先行，尽量缩短期房安置周期。上海 4 月规划今年启动 10 个城中村改造项目、改造面积不少于 130 万平方米。合肥 5 月 6 日提出 3 年内基本完成 104个城中村改造，5 月 23 日召开专题会议明确提出，推动“货币化安置、异地安置、入股安置”等多元化安置方式。郑州 8 月 3 日发文表示，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。南昌 8 月 17 日发文表示，未开工的安置房征收项目，被征收人可选择货币化、“房票” -0.1287-0.0943-0.0599-0.02550.00890.043322/9 22/1022/1122/12 23/1 23/2 23/4 23/5 23/6 23/7 23/8 23/9沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 ——2022-12-21 《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10 《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22 《 政 策 性 银 行 发 力 促 基 建 * 夏 磊 》——2022-07-27 《 从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力 * 夏 磊 》——2022-07-22 《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06 《 下 半 年 房 地 产 政 策 展 望 * 夏 磊 》——2022-06-23 《 再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值 * 夏 磊 》——2022-05-29 《 基 建 哪 些 领 域 会 超 预 期 增 长 ？ * 夏 磊 》——2022-05-26 《 稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点 * 夏 磊 》——2022-05-06 《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22 《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13 《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07 《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14 《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12 《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》— —2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 —— 2021-12-20 《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊 》 —— 2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》— —2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏 磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 ——2021-11-09 和实物安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。 ◼ 两种假设下城中村改造对房地产销售和投资影响测算 本文假定平均改造周期为 2023-2027 年共 5 年，测算范围为 35 个城市，包括城区常住人口在 500 万以上的 21 个超大特大城市和300~500 万的 14 个Ⅰ型大城市。由于不同的拆除面积比例、新建商品房容积率等对房地产销售和投资的测算结果影响较大，因此本文假定了乐观和谨慎两种情形。其中，乐观情形假定拆除面积占比50%，70%房票安置（假设为人均 60 平方米的安置补偿）、30%纯货币化安置（假设货币化安置部分有 70%的商品房购买率、平均购买面积为人均 40 平方米），改造地块新建住宅容积率为原来的 3 倍。谨慎情形假定拆除面积占比 20%，改造地块新建住宅容积率为原来的 2 倍，其余假设与乐观情形相同。此外，