房地产行业专题：长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年09月25日超 配房地产行业专题长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析核心观点行业研究·行业专题房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业 2023 年四季度投资策略暨中报总结-曙光已现，把握基本面修复与政策共振行情》 ——2023-09-19《统计局 8 月房地产数据点评-基本面延续弱势，但后续改善可期》 ——2023-09-18《2023 年 8 月房地产数据点评-基本面虽低迷但曙光已现，政策支持下回暖可期》 ——2023-09-04《房地产重大政策点评-一线城市无差别落地“认房不认贷”，放松持续加码更可期待》 ——2023-09-04《房地产行业 2023 年 9 月投资策略-回调充分，重点推荐中型国央企+一线城市受益标的》 ——2023-08-28上海 16 区基础划分：市区 7 区（黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）基本全域在中心城区，近郊 4 区（浦东、宝山、闵行、嘉定）有部分区域在外环内，远郊 5 区（松江、青浦、奉贤、金山、崇明）全域在外环外。上海各区人口对比：从总量看，浦东常住人口近 600 万遥遥领先，郊区人口数量普遍高于市区。从增量看，2016-2021 年上海近半区域常住人口负增长，大部分增量人口流入郊区。考虑到各区面积差异巨大，市区人口密度远高于郊区，更为客观。从结构看，市区除黄浦外，常住人口大学及以上学历占比均超 40%，闵行、浦东紧随其后（均有优势高科技产业园区虹吸高素质人才），而崇明仅为 13%。此外，市区户籍人口占比普遍高于郊区（崇明除外）。上海各区经济发展对比：2022 年浦东 GDP1.6 万亿元领跑，而崇明 400 亿元排名最末。对比各区近 5 年和近 10 年 GDP 增速，均是嘉定最高、浦东前三，而崇明、杨浦、闵行始终倒数前三。从人均 GDP 看，黄浦遥居第一，市区除普陀外表现均明显好于郊区，而宝山、崇明甚至低于全国平均水平。考虑到公共财政收入水平更能体现区域投入社会保障和民生改善的资金实力，对比各区人均财政收入，黄浦、静安优势明显，而宝山、普陀、杨浦倒数前三。这与日常我们观察到的各区城市界面观感及楼市热度情况也较为相符。上海各区房地产市场对比：从量的角度，2022 年各区域新房销售面积与常住人口呈很明显的正相关性，也与供应量有关，郊区历年住宅用地出让量较大，而市区可供土地稀缺。但市区并不缺少需求，外环内楼盘的平均认筹率远高于郊区项目。从价的角度，2022 年市区新房价格均超 10 万元/㎡，近郊房价在 5-7 万元/㎡区间，而奉贤、崇明、金山房价 3 万元/㎡左右。除价格差异外，郊区有小户型，而市区面积段基本 100 ㎡起步，导致市区上车门槛均超千万元，近郊套均总价 500-900 万元，奉贤、崇明、金山 250-400 万元。上海圈层划分：最直观的圈层划分是四条环线，由内而外分别是内中外郊环：（1）内环线全长 48 公里，内环内面积接近 120 平方公里，占全市面积约 2%。（2）中环线全长 70 公里，中环内面积大约 390 平方公里，占全市面积约 6%。（3）外环线全长 99 公里，外环内面积大约 660 平方公里，占全市面积约 10%。（4）郊环线全长 189 公里，郊环内面积约 3000 平方公里，占全市面积约 50%。上海板块规划：上海主城区包括中心城（外环线内）及周边虹桥、川沙、宝山、闵行 4 个主城片区，规划面积 1161 平方公里。在环线圈层的基础上，上的重要板块由内向外辐射：城市主中心-城市副中心-地区中心-社区中心。城市主中心即中央活动区（CAZ)，属于城市第一层级，是上海重点发展区域，代表未来上海的主要形象，承担全球城市核心功能。规划范围 75 平方公里，占全市总面积的 1.2%。城市副中心则是由中央活动区向周边辐射的城市第二层级，主要包括 9 个主城副中心、5 个新城中心以及 2 个核心镇中心。投资建议：上海各区人口、经济、房地产市场差异明显，因区施策空间较大。但考虑到上海各区合理的发展规划、新房总价上车门槛刚性约束以及整体较便捷的轨道交通，各板块都拥有一定客群基础，我们坚定看好上海新房市场。个股端，建议关注重仓上海的房企，如保利发展、金地集团、华发股份。风险提示：上海房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录前言......................................................................................................................................................5上海各区人口、经济、房地产发展情况对比..................................................................................5郊区常住人口数量多且增速快，但市区人口密度大且高学历占多..............................................................5市区经济发展水平总体高于郊区，但普陀、嘉定各为反例..........................................................................9各区价差大，市区新房门槛近千万、近郊 500 万、远郊 250 万................................................................13上海圈层划分、板块规划及分区详情解析....................................................................................16上海主要按四条环线划分圈层，板块定位由中央活动区向外辐射............................................................16市区分区详解：黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦................................................................20近郊分区详解：浦东、宝山、闵行、嘉定....................................................................................................2