房地产行业第38周周报：一线城市新房成交环比大增，广州等多个核心城市放松限购

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 9 月 25 日 强于大市 相关研究报告 《8 月新房二手房成交同比降幅均收窄，中央与一线城市多项利好落地—房地产行业 2023 年 8 月月报》（2023/9/21） 《房地产行业 2023 年 1-8 统计局数据点评：销售与投资单月降幅收窄，住宅销售累计同比转负》（2023/9/17） 《房地产行业 2023 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价继续探底；一线城市房价环比跌幅小于二三线城市》（2023/9/17） 《行业业绩仍承压，经营性现金流改善；房企调整与分析并行，销售投资融资均缩量—房地产行业2023 年半年报综述》（2023/9/12） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《华发股份：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市》（2023/9/1） 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10》（2023/8/29） 《建发国际集团：结算利润率略有修复；在手现金实现双位数增长》（2023/8/28） 《越秀地产：营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京》（2023/8/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 38 周周报（9月 16 日-9 月 22 日） 一线城市新房成交环比大增，广州等多个核心城市放松限购 新房成交面积环比增速明显提升，其中一线城市增幅显著；二手房成交面积同环比增速保持正增长；土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所上升。 核心观点  新房成交面积环比增速明显提升，其中一线城市增幅显著。40 城新房成交面积为 319.5万平方米，环比上涨 35.1%，同比下降 37.5%，同比降幅较上周扩大了 20.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 88.1%、16.9%、38.1%，同比增速分别为-19.3%、-38.5%、-53.3%。一线城市同比跌幅较上周收窄了 17.1 个百分点，二、三四线城市同比跌幅较上周分别扩大了 42.4、18.8 个百分点。  二手房成交面积同环比增速保持正增长。18 个城市二手房成交面积为 173.1 万平方米，环比上涨 12.7%，同比上涨 4.5%，同比增速较上周下降了 20.6 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 5.1%、19.1%、5.5%，同比增速分别为 6.1%、6.9%、-4.4%。一、二线城市同比增速较上周分别下降了 28.2、7.1 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了 38.4 个百分点。  新房库存面积与去化周期环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9845 万平方米，环比增长 8.8%，同比下降 3.6%；去化周期为 18.6 个月，环比提升 3.6 个月，同比提升5.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 0.3%、17.8%、0.3%，同比增速分别为 3.1%、-9.2%、-25.8%；去化周期分别为 18.1、18.0、49.2 个月，一、二、三四线城市环比分别提升 0.9、7.3、7.8 个月，同比分别提升 7.8、5.9、17.6 个月。  土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所上升。百城成交土地规划建面 2407.9 万平方米，环比上涨 31.1%，同比下降 25.9%；成交土地总价为 375.5 亿元，环比下降2.6%，同比下降 58.0%；楼面均价为 1559 元/平，环比下降 25.7%，同比下降 43.4%；百城成交土地溢价率为 2.8%，环比提升 0.5 个百分点，同比提升 0.4 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。本周房地产行业国内债券总发行量为 119.7 亿元，同比下降 46%，环比上升 14%。总偿还量为 133 亿元，同比下降 18.3%（前值：-4.9% ），环比上升 1.6%；净融资额为-13.3 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.5%，较上周上涨 1.1pct，房地产行业相对收益为-1.3%，较上周下跌 0.5pct。房地产板块 PE 为 12.18X，较上周下降 0.10X。本周（9.18-9.24），北上资金对传媒、电子、汽车加仓金额较大，分别 20.63、14.43、13.40 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.01%（上周为-0.94 %），净买入 2.64 亿元（上周净买入-11.75 亿元）。 投资建议  本周新房成交面积同比下降 38%，跌幅仍然较大，但环比增长 35%，热度持续回升，其中一线城市环比增幅最大，高达 88%，“认房不认贷”政策后的效果在网签数据（有滞后）上开始逐步体现。9 月 20 日广州市人民政府办公厅发布通知，优化住房限购和增值税免税年限，成为本轮周期首个松绑限购政策的一线城市。1）限购区域范围缩小。除从化、增城区之外，黄埔、番禺、花都及白云区四镇也不再限购；2）社保年份缩短。目前限购区域内，外地户籍家庭社保或个税缴纳年限从 5 年缩短为 2 年；3）全域销售增值税免征年限从 5 年降至 2 年。虽然我们认为广州此次的政策略低于预期，但仍然是对于限购上最早突破的一线城市，具备一定信号意义。其他一线、核心二线城市逐步跟进限购优化政策的预期有所加强。本周，厦门、西安、武汉、长沙、无锡等地也放松限购。当前正值“金九银十”，我们预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但后续核心城市的带动效应、销售积极性的持续程度、以及全国销售的复苏仍待观察。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 9 月 25 日 房地产行业第 38 周周报（9 月 16 日-9 月 22 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................