中小盘物业行业：筑巢引凤，掘金物业万亿蓝海

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业深度 2018 年 11 月 30 日 中小盘 筑巢引凤，掘金物业万亿蓝海 物业管理市场规模可达万亿。目前我国城镇化率 58.52％，距离发达国家80％的平均水平还有很大差距，城镇化将带来房屋竣工面积持续不断增加，这为物业行业发展开拓了广阔发展空间。存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间，根据我们测算存量房中没有物业管理的面积达105 亿平方米。根据中国指数研究院数据，预计到 2020 年，全国物业管理面积达到 235 亿平方米，全国基础物业管理市场规模约为 1.2 万亿元。 头部物业企业通过品牌、管理、资本等多重优势扩张。整个物业行业集中度正快速提升，其中百强企业市场份额逐年提升，由 2014 年 19.5%提升至2017 年 32.42%。百强物业企业的增速呈现分化，规模越大的物业企业增速越快，呈现阶梯状。具体看到头部物业企业，其中 TOP10 物业企业增速远远快于百强平均企业，2016 年营业收入增速 41.58%，2017 年营业收入增速 37.6%远高于百强企业平均值。 海外经验：高度分工化，物业龙头通过拓展服务领域、持续并购成长。1）美国的物业惯常模式是委托物业管理公司管理，物业公司分为物业经理人公司和物业基础服务公司，呈现高度分工化。2）物业五大行基础物业服务外包比例大，服务范围不仅仅是物业管理服务，而是全方位的房地产服务。3）海外龙头物业企业主要通过不断的外延并购和拓展服务范围成长起来。 物业企业把持流量入口，增值服务多元化，增长潜力巨大。物业企业天然具有吸引客户的根基，同时把守着社区巨大的流量入口，具有很好的变现渠道及方式。增值业务比如公共空间管理、入户广告、家庭服务、合同能源管理、社区服务平台、电商入口等多种方式都可以实现流量变现，增值业务毛利率远高于基础物业毛利率，增长潜力巨大。 发展趋势：物业企业加大软硬件智能化改造力度。物业企业加大投入进行智能化改造，设施设备机械化、智能化升级改造，大幅度降本增效、提高服务水平。百强企业建立智能化管控平台，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率。2017 年百强企业实现智能化投入均值为 716.22 万元，较 2016 年提高 49.82%。 投资策略：物业行业具有稳定现金流，轻资产，ROE 高等特点，属于刚需型行业，受外围大环境影响小，业绩呈高增长趋势。我们建议关注南都物业（A股唯一物业标的）、绿城服务（品牌度高，内生竞争力强）、碧桂园服务（背靠碧桂园，业绩增长确定）、彩生活（增值服务具有特色）。 风险提示：劳务成本上涨风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。 增持（维持） 行业走势 作者分析师 张俊 执业证书编号：S0680518010004 邮箱：zhangjun1@gszq.com 联系人 郑树明 邮箱：zhengshuming@gszq.com 相关研究 1、《中小盘：核心指数回调，关注高送转预期企业》2018-11-25 2、《中小盘：并购重组简化披露要求，关注并购预期企业》2018-11-18 3、《中小盘：再融资政策放松，进口品牌宠物品类预售激增》2018-11-11 重点标的 股票 股票 投资 EPS （元） P E 代码 名称 评级 2017A 2018E 2019E 2020E 2017A 2018E 2019E 2020E 603506 南都物业 增持 0.73 0.87 1.12 1.37 33.59 28.18 21.89 17.90 02869 绿城服务 - 0.14 0.18 0.24 0.31 46.53 35.16 27.02 20.73 06098 碧桂园服务 - 0.16 0.32 0.42 0.57 79.03 40.19 30.39 22.09 01778 彩生活 - 0.24 0.39 0.48 0.60 17.69 11.08 8.85 7.12 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 注:港股物业公司 EPS 单位为港元，取 wind 一致预期。 -48%-32%-16%0%16%2017-112018-032018-072018-11中小板指 沪深300 2018 年 11 月 30 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、物业管理行业具有轻资产、现金流稳定的特征 .................................................................................................... 5 二、城镇化推动物业管理面积持续增长，市场规模可达万亿....................................................................................... 8 三、市场集中度提升，头部物业企业逆周期增长 ..................................................................................................... 11 3.1 物业管理市场集中度正迅速提升 ................................................................................................................ 11 3.2 头部物业企业逆周期成长 .......................................................................................................................... 15 四、海外物业经验：高度分工、综合性服务 ............................................................................................................ 16 4.1 海外地区物业管理市场发展成熟 ................................................................................................................ 16 4.2 物业公司高度分工化、综合服务 ................................................................................................................ 17 五、物业企业把持社区流量入口，增值服务形式更加多元 ........................................................................................ 19 5.1 物