物业管理行业：行业景气度提升，龙头公司优势明显

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 53 专题研究|海外消费 2018 年 11 月 27 日 证券研究报告 本报告联系人：刘峤 020-8757-9850 liuqiao@gf.com.cn Table_Title【广发海外】物业管理行业 行业景气度提升，龙头公司优势明显 Table_AuthorHorizontal分析师： 欧亚菲 S0260511020002 020-87573009 oyf@gf.com.cn Table_Summary核心观点： ⚫ 物业管理行业进入多元发展期 物业管理行业是永续现金流行业，周期属性相对地产开发存在时滞。业务分为基础物业管理、非业主增值服务和业主增值服务。其均以管理项目为核心，管理项目的特点决定其发展方向。行业目前处于高速发展阶段，据中指院《2018 物业服务百强企业研究报告》统计，2017 年物业百强企业管理面积均值达 3163.83 万平方米，在管项目数量均值 178 个，市占率达 32.42%。较 2014 年分别增长 80.8%、89.4%、66.3%。 ⚫基础物业服务发展趋势：龙头企业规模提升，盈利改善 本轮房地产开发行业的繁荣将会通过项目交付逐渐传导到物业管理公司。地产开发商集中度提升会推动物业管理公司的规模增长。社保征管严格化将会进一步提升龙头公司的竞争优势。新交付的社区往往有完善的设施和合理的定价，有利于提升物业管理公司的盈利能力。自 2014 年第一家物业管理公司上市后，资本市场的价值发现功能使物业管理公司的扩张呈现加速状态。良好的物业管理能提升二手房价值，使得物业管理公司的定价权有所改善。技术进步也提升了物业管理公司的运营效率。政府央企国企事业单位购买服务成为物业管理公司扩张的蓝海。部分物业管理公司以住宅为基础，逐渐向商业物业管理、写字楼管理和公共物业管理等多业态发展。 ⚫聚焦业主生活需求的社区增值服务增长空间巨大 物业管理公司天然聚焦业主生活需求。社区增值服务可以拓展到居民生活的各个场景，在传统物业服务以外，围绕居民生活需求提供各种特色服务，在扩大物业公司存量的收入同时，提升居民消费黏性与品牌效应。物业公司掌握了业主线下社区消费的流量入口，由此搭建包括文化教育、医疗健康、空间运营、零售服务、房屋租赁、物流供应、资产管理等全方位社区生态圈。由于增值服务的盈利能力较强，将会改善物业管理公司的利润率。 ⚫继续推荐碧桂园服务（06098.HK），首次覆盖给予绿城服务（02869.HK）中海物业（02669.HK）买入评级 我们对物业管理行业的分析框架分为 3 个维度：1、成长空间及确定性 2、盈利能力 3、公司治理。我们继续推荐业绩成长空间及确定性大、盈利能力强的碧桂园服务。首次覆盖绿城服务给予买入评级，基于绿城服务良好的品牌口碑和领先的管理规模以及优质的业主增值服务。首次覆盖给予中海物业买入评级，基于其央企背景，良好品牌形象和较低的估值水平。 ⚫风险提示：劳动力成本上升；房地产销量及增速下滑；声誉风险；房地产周期下行。 重点公司盈利预测： Table_Excel1公司简称 评级 EPS（人民币） PE（X） PB（X）（LYR） 17A 18E 19E 17A 18E 19E 碧桂园服务 买入 0.16 0.35 0.45 67.59 30.62 24.25 19.33 绿城服务 买入 0.14 0.18 0.22 39.91 31.41 24.84 7.54 中海物业 买入 0.09HKD 0.12HKD 0.14HKD 22.82 17.56 15.69 6.75 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 数据截至 2018 年 11 月 26 日，汇率调整依据 2018 年 11 月 26 日港币中间价 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 53 专题研究|海外消费 目录索引 一、物业管理行业步入多元发展期 .................................................................................... 6 （一）历史及现状：行业进入多元发展期 ................................................................. 6 （二）商业模式：增值服务依托基础物业服务多元化发展 ........................................ 7 （三）永续现金流行业，周期属性相对地产开发销售存在时滞 ................................. 9 （四）基础物业服务收费模式：包干制仍为市场主导 ............................................... 9 （五）人工成本占比最大，技术进步推动运营效率逐步提升 .................................. 10 二、基础物业服务发展趋势：龙头企业规模提升，盈利改善 ........................................... 12 （一）地产开发商和物业管理行业集中度均在提升 ................................................. 12 （二）资本助力物业管理公司快速扩张 ................................................................... 13 （三）一手住宅交易量的提升改善了物业管理公司盈利能力 .................................. 14 （四）技术进步降低行业人工成本，提升运营效率 ................................................. 15 （五）物管公司尤其是龙头企业定价权有所改善 .................................................... 16 （六）社保征管从严加速行业整合 .......................................................................... 17 （七）政府央企国企事业单位购买服务成为趋势 .................................................... 17 （八）基础物业服务多业态发展 .............................................................................. 18 三、聚焦业主生活需求的社区增值服务增长空间较大 ..................................................... 21 四、重点公司业务分析 ..................................................................................................